내 건물 가치 극대화하는 임차업종 TOP 5 [한경부동산밸류업센터]

입력2024.09.05 11:18 수정2024.09.05 11:18

[밸류업가이드]
상가 건물 투자 성공의 열쇠: 임차업종 선택의 중요성

부동산 시장에서 상가 건물의 가치는 어떤 임차인이 들어오느냐에 따라 크게 좌우됩니다. 이상적인 시나리오는 건물주나 투자자가 직접 최적의 사업부지를 발굴하고, 밸류업을 통해 건물의 가치를 극대화하는 것입니다. 그러나 이러한 과정을 실행하기란 쉽지 않으며, 경험 부족으로 인한 두려움 때문에 이미 건설된 상가 건물에 투자하려는 경우가 많습니다. 그렇다면, 기존 건물에 투자할 때 어떤 임차업종이 건물의 가치를 최대한 끌어올릴 수 있을까요?

1. 유명 프랜차이즈 커피 브랜드
스타벅스와 같은 글로벌 커피 브랜드는 강력한 유동 인구를 끌어들이는 힘을 가지고 있습니다. 이러한 업종이 입점하면 주변 상권 전체의 유동 인구가 증가하며, 이는 건물의 안정성, 수익성, 희소성, 환금성을 높이는 요인으로 작용합니다. 다만, 이들 브랜드는 입지, 평수, 상권 등 여러 요소를 엄격하게 검토하기 때문에 경쟁률이 매우 치열합니다.

2. 메디컬케어 업종 (병의원 시설)
약국, 치과, 성형외과 등 메디컬케어 업종은 관리가 용이하고 안정적인 수익 구조를 제공합니다. 임대료 연체율이 상대적으로 낮고 장기 입점 가능성이 높아 공실률을 줄일 수 있습니다. 이러한 특성 덕분에 많은 건물주들이 메디컬케어 업종을 선호합니다. 다만, 이미 성숙한 상권에서는 이 업종들이 미리 입점해 있는 경우가 많아, 이들을 유치하기 위해서는 전략적 접근이 필요합니다.

3. 유명 패션 브랜드 SPA 및 편집샵
SPA 브랜드나 고급 편집샵은 젊은 층과 트렌디한 소비층을 유치하는 데 효과적입니다. 이들은 보통 5년 이상의 장기 임대차 계약을 체결하기 때문에 안정적인 임차업종으로 꼽힙니다. 유명 패션 브랜드는 상권의 이미지를 세련되게 만들며, 이는 결국 건물의 프리미엄을 높이는 결과로 이어집니다. 특히, 패션 브랜드가 밀집된 상가는 젊은층, 특히 MZ세대의 유동 인구를 꾸준히 유입시킬 수 있습니다.

4. 고급 식음료 업종 (F&B 업종)
프리미엄 레스토랑, 와인 바, 베이커리 등 고급 식음료 업종은 높은 소비력을 가진 고객층을 유치하며, 상권 전체의 분위기를 고급화할 수 있습니다. 이러한 업종은 매력적인 외관과 내부 인테리어로도 건물 가치를 높이는 데 기여합니다. 특히, 주거 지역이나 도심 비즈니스 지역에서는 프리미엄 식음료 업종이 입점한 건물의 임대료가 지속적으로 상승할 가능성이 큽니다.

5. 대기업 직영 24시간 편의점
대기업에서 직영으로 운영하는 24시간 편의점은 건물 가치를 극대화하는 데 중요한 역할을 합니다. 이러한 편의점은 높은 유동 인구와 안정적인 매출을 보장하며, 특히 상업 지역이나 주거 밀집 지역에서 성공 가능성이 큽니다. 24시간 운영으로 인해 지속적인 유동 인구를 확보할 수 있어, 건물의 수익성과 가치를 더욱 견고하게 만들어줍니다.

이처럼 임차업종의 선택은 단순한 임대 수익을 넘어서, 건물 전체의 가치를 결정짓는 중요한 요소입니다. 위에서 언급한 업종들을 전략적으로 유치한다면, 큰 비용을 들이지 않고도 전략적인 투자를 할 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터

관련 뉴스

1

지난해 수도권 아파트 준공 '뚝'…"신축 더 귀해진다"

지난해 수도권 아파트 준공 실적이 2017년 이후 최저치를 기록한 것으로 집계됐다. 인허가 및 착공 물량이 감소하고 공사비가 인상하면서 수도권 아파트 준공 실적이 감소했다는 분석이 나온다. 15일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 통계누리 '주택유형별 주택건설 준공실적' 자료를 분석한 결과, 지난해(1~11월 잠정치) 수도권 아파트 준공실적은 14만4449가구였다. 아파트 준공실적은 2018년 20만 5677가구를 정점으로 감소세로 전환한 뒤 2021년 15만2313가구로 저점을 기록했다. 이후 2023년에 18만 3075가구로 일부 회복했으나, 지난해에 반등 흐름이 꺾였다. 특히 인천과 경기도 아파트 준공 실적이 크게 줄었다. 지난해 1~11월 기준으로 인천의 아파트 준공실적은 1만 6686가구로, 전년(2만2458가구)과 비교해 26% 급감했다. 이는 2020년 6483가구 이후 가장 낮은 것이다.같은 기간 경기의 아파트 준공실적은 8만654가구로 전년(10만876가구)보다 20% 감소했다. 2016년(9만3022가구) 이후 가장 낮은 수치다. 서울은 4만7109가구의 아파트 준공실적을 기록해 비교적 양호한 흐름이었다. 전년의 2만9636가구보다 59% 증가했다. 다만 수도권 전체적으로는 아파트 준공실적 감소 흐름이 이어질 것이라는 전망이 나온다. 수년 전부터 인허가와 착공 물량이 감소해왔기 때문이다. 여기에 정부의 고강도 대출 규제가 수도권 분양시장 전반에 부담으로 작용하면서 공급이 더욱 위축되고 있다. 이에 따라 시장에서는 입주할 수 있는 신축 아파트가 더욱 귀해질 것으로 전망하고 있다. 공급 축소 국면에서는 구축 아파트보다 신축 아파트의 선호도와 가격 방어력이 상대적으로 높게 나타나는 흐
2

"길 건너면 서초구"…과천주암C1 국평 본청약 경쟁률 145대 1

경기도 과천시 주암동 '과천주암 C1블록' 공공분양 일본 공급 본청약이 145대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 양재천을 사이에 두고 서울 서초구 우면동과 마주 보고 있어 강남과 생활권을 공유하고 있다는 평가를 받는다.15일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 전날 진행된 과천주암 C1블록 공공분양 일반공급 해당지역(과천시) 본청약에서 전용면적 84㎡형 14가구 모집에 2033명이 신청했다.사전청약으로 배정된 96가구 중 8가구가 청약하지 않아 8가구가 일반공급 물량으로 넘어왔다. 당초 일반공급으로 배정된 물량은 6가구로, 사전청약 잔여 물량 8가구가 합쳐져 14가구를 모집한 것이다. 특별공급 잔여 물량은 나오지 않았다.지난 12~14일 진행된 이 단지 특별공급에는 18가구 모집에 6532명이 몰려 363대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.양재천을 두고 서울 서초구와 맞대고 있는 데다가, 분양가 상한제가 적용돼 시세차익 기대감이 컸던 것으로 보인다.주암 C1블록에는 지하 2층에서 지상 최고 28층, 14개 동, 총 1338가구 규모로 공공분양주택 120가구, 신혼희망타운 812가구, 행복주택 406가구가 조성된다.전용 84㎡형 분양 가격은 기본형 기준 10억 2249만원에서 10억 8815만원이다. 인근 단시 시세와 비교해 6억원~8억원가량 낮은 수준이다. 맞은편에 위치한 서초힐스 84㎡는 지난해 10월에 19억4000만원에 거래되며 신고가를 기록한 상황이다.과천주암 C1블록에는 지하 2층에서 지상 최고 28층, 14개 동, 총 1338가구 규모로 공공분양주택 120가구, 신혼희망타운 812가구, 행복주택 406가구가 조성된다.과천시 2년 이상 거주자에게 우선 공급되며 재당첨 제한은 10년, 전매 제한은 3년, 실거주 의무 기간은 5년이 적용된다. 청약 당첨자 발
3

"집값 더 뛰기 전에"…지난해 서울 생애 첫 매수 11년만 최다

지난해 서울에서 생애 처음으로 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물을 매수한 사람의 비중이 11년 만에 가장 많은 것으로 나타났다. 정부가 강력한 대출 규제를 시행 중인 가운데 혜택이 있는 생애최초 구입자들이 늘었고 서울 집값이 빠르게 오르면서 "집값이 더 오르기 전에 사야 한다"는 불안 심리까지 더해진 것으로 풀이된다.15일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울에서 매매 거래로 소유권 이전 등기를 한 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 16만927건 가운데 생애최초 구입자 수는 6만1159건으로 집계됐다. 전체의 38%다. 2014년 39.1%를 기록한 이후 11년 만에 가장 높다.서울에서 매매된 집합건물의 생애최초 매수 비중은 2013년 43%로 역대 최대를 기록한 뒤 감소 추세로 돌아서 2019년에는 30.3%까지 줄었다. 그러나 2020년 들어 집값 상승에 따른 '패닉바잉(공황구매)' 심리로 2021년에 생애최초 비중이 36.3%로 높아졌다가, 정부의 본격적인 금리 인상으로 집값이 하락한 2022년에는 다시 31.8%로 떨어졌다.2024년부터 정부가 가계부채관리 명목으로 1주택자에 대해 주택담보대출을 금지하고, 지난해 6·27대책과 10·15대책 등으로 규제지역내 주담대를 2억∼6억원으로 축소하면서 상대적으로 대출 제한이 적은 생애최초 무주택자들의 매수가 늘어난 것으로 해석된다.생애최초 주택구입자들은 규제지역 내에서 15억원 이하 주택을 구입할 때 6억원 한도 내에서 주택담보대출비율(LTV)이 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%까지 대출이 가능하다. 주택도시기금에서 지원하는 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책성 대출은 대부분 종전 수준으로 대출을 받을 수 있다.포모(FOMO&m