'대출 보릿고개'에 대혼란…내집마련 어떻게 준비해야 하나
“기존에도 대출이 잘 안 나오던 강남권과 용산구는 이번 대출 규제와 무방합니다. 서울에서 내 집을 마련하려면 투기과열지구 외 다른 지역의 금리 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.” (이주현 월천재테크 대표)

집값 상승에 따른 가계부채 증가를 막기 위해 이달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되고 있다. 지난달에는 디딤돌과 버팀목 등 정책 대출 금리도 상승했다. 대출 규제가 강화되며 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자의 고민이 깊어진 상황이다.

다만 대출 규제가 이뤄지더라도 서울은 아파트 가격이 하락세로 꺾이기는 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 전문가들은 무주택자라면 집 구매 시기를 늦추기보다는 정책 대출받거나 은행과 금리 유형별 한도를 따져 조건에 맞는 집을 구하는 것이 오히려 유리할 수 있다고 조언한다.

줄어든 대출 한도

스트레스 DSR은 변동금리 등을 이용하는 차주가 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 경우를 고려해 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 제도다. 금리가 높아지기 때문에 당연히 대출 한도가 축소된다. 올 2월부터 1단계 스트레스 DSR이 시행되며 가산금리가 0.38%포인트 더해졌다.

지난 1일부터 스트레스 DSR 2단계가 시작됐다. 수도권과 비수도권의 가산금리를 다르게 적용하는 것이 핵심이다. 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출에 0.75%포인트 가산금리가 붙는다. 수도권은 은행권 주택담보대출에 1.2%포인트를 가산한다.

가령 연봉 5000만원인 A씨가 수도권에서 집을 구하고 있다고 가정하자. A씨는 30년 만기, 분할 상환조건으로 연 4.5% 금리의 주택담보대출을 받을 계획이다. 다른 대출은 받은 적 없다. 스트레스 DSR 1단계 시행 때라면 변동금리형 3억1500만원, 혼합형 3억2000만원, 5년 주기형은 3억2500만원까지 대출을 받을 수 있었다. 2단계 시행 후에는 대출 한도가 각각 2억8700만원(변동금리), 3억300만원(혼합), 3억1500만원(5년 주기)까지 낮아진다. 연봉이 1억원이라면 변동금리형일 경우 5억7400만원까지 대출받을 수 있다.
'대출 보릿고개'에 대혼란…내집마련 어떻게 준비해야 하나
은행별로 대출 정책도 달라졌다. 국민은행과 우리은행은 수도권 주택을 추가 구입하려는 1주택자의 주택담보대출을 막기로 했다. 다만 이사, 갈아타기 등 기존 보유 주택을 처분하는 조건에서는 주택담보대출을 허용해준다.

집주인이 아닌 세입자가 이용하는 전세자금 대출도 문턱이 높아졌다. 국민은행과 우리은행은 분양 계약자가 잔금을 다 냈더라도 소유권 이전 등기가 돼 있지 않으면 대출해주지 않는다는 방침이다. 농협은행은 분양대금 완납이 확인되면 임차인에게 전세자금 대출을 해준다.

정책 대출 알아볼까

전문가들은 이미 집값이 많이 오른 강남 3구(송파·서초·강남구) 등은 대출 규제로부터 비교적 자유롭게 움직이는 시장이라고 입을 모은다. 대출 한도가 줄어 자금 확보가 어려워지더라도 현금 위주로 거래가 꾸준하게 이뤄질 수 있어서다.
우리은행 본점 종합상담창구에서 가계대출, 주택담보 대출 등 상담이 진행 되고 있는 모습. 사진=한국경제신문
우리은행 본점 종합상담창구에서 가계대출, 주택담보 대출 등 상담이 진행 되고 있는 모습. 사진=한국경제신문
소득과 자산 규모를 고려했을 때 강남 3구 외 다른 지역에서 생애 첫 주택 매입을 앞둔 무주택자라면 정책 대출을 고민해볼 만하다.

주택도시기금을 통해 이뤄지는 디딤돌 대출은 시중은행보다 낮은 금리가 적용된다. 최근 금리가 인상되며 연 2.15~3.55% 수준이던 대출 금리가 연 2.35~3.95%로 높아졌지만, 여전히 낮은 편이다. 금리 인상 폭은 소득 수준에 따라 다르게 적용된다. 디딤돌 대출은 수도권에서 6억원 이하 주택을 살 때 사용할 수 있다. 부부합산 연 소득이 8500만원인 무주택자에게만 해당한다.

신생아 특례 대출은 최저 1%대 저금리가 그대로 유지된다. 해당 상품을 이용하면 9억원 이하 주택만 최대 5억원까지 대출받을 수 있다. 내년부터 소득요건은 부부합산 연 2억5000만원(기존 1억3000만원)으로 3년간 완화된다.

정책 대출과 신용대출을 함께 이용하는 방법도 있다. 시중은행 신용대출은 DSR이 적용되기 때문에 정책 대출보다 먼저 받는 게 유리하다.

다만 ’똘똘한 한 채’를 원한다면 정책 대출 이용에 신중해야 한다는 의견도 나온다. 김제경 투미부동산 소장은 “이번 정책은 무주택자의 대출을 막은 정책이라고 보기는 어렵다”며 “정책 대출 주택 금액에 맞춰가기보다는 이자를 조금 더 내더라도 다른 대출을 이용하는 게 나을 수도 있다”고 설명했다.

한명현 기자 wise@hankyung.com