사진=연합뉴스
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“종합부동산세(종부세), 나도 내고 싶다.”

사람들은 종부세를 두고 이런 우스갯소리를 한다. 종부세를 낸다는 건 공시가격 9억원(1가구 1주택자는 12억원)이 넘는 고가의 부동산을 보유하고 있다는 뜻이기 때문이다. 종부세를 이미 내고 있거나 희망대로 납부하는 경우에 대비해 종부세와 관련해 자주 발생하는 실수 사례를 정리해봤다. 종부세 부담을 덜 수 있는 합산배제 및 특례 신청은 이달 30일까지다.

재건축 주택 철거 시기 확인해야

국세청은 최근 납세가가 알아야 할 ‘종부세 실수 사례’를 발간했다. 국세청에 따르면 종부세는 양도소득세 특례와 다르게 적용되는 경우가 있어 주의가 필요하다. 구체적으로 1세대 1주택자가 재건축 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택을 재건축 완성일부터 3년 이내 양도하면 1세대 1주택자로 간주돼 양도세가 비과세된다. 단 대체주택에서 1년 이상 거주하고, 완공된 주택에선 3년 이내 세대 전원이 입주해 1년 이상 살아야 한다.

종부세는 이와 다르다. 종부세는 재건축 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택에 대해 1세대 1주택자로 보는 특례가 없다. 국세청 관계자는 “1주택자가 재건축 기간에 대체주택을 취득한 후 재건축이 완료되면 유예기간 없이 2주택자로 과세된다”며 “종부세는 매년 6월 1일의 재산 보유 상황에 따라 부과되기 때문에 재건축 주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체주택을 양도한다면 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.

재건축 시 착각할 수 있는 경우는 또 있다. 1세대 1주택자인 최모씨의 경우 향후 신축주택으로 이사할 목적으로 지난 4월 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택(조합원입주권)을 취득했다. 이 주택은 지난 3월 관리처분계획이 인가됐다. 단전·단수 및 폐쇄 조치로 주택은 이미 공실이 됐다. 실질적으로 주택 기능을 할 수 없는 상태라 최씨는 해당 주택이 종부세 과세 대상에서 제외될 것으로 예상했다.

하지만 최 씨는 기존에 소유하던 주택과 함께 2주택자로 과세됐다. 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄 여부와 관계없이 실제로 철거되는 때까지 종부세가 부과되기 때문이다. 따라서 재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우 해당 주택이 철거됐는지 미리 확인하는 게 좋다. 해당 주택이 아직 철거되지 않았더라도 3년 이내 철거될 예정이라면 종부세 부담을 줄일 수 있다. 이 경우 재건축 조합 신탁을 통해 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제를 신고하면 된다.

지방 저가주택 명의도 주의

지방 주택 취득 시 살펴볼 점도 있다. 최근 지방 소멸을 막기 위해 정부 차원에서 지방 주택에 대한 각종 과세 특례를 부여하고 있는데 세밀하게 알아보지 않으면 예상치 못하게 종부세 고지서를 받을 수 있다. 사례를 통해 살펴보자. 1주택을 소유하고 있는 김모씨의 배우자는 은퇴 후 전원생활을 하기 위해 강원도 원주시 소재 농가주택을 2억원에 취득했다. 김씨는 지방 소재 저가주택을 취득하면 계속 1세대 1주택자로 종부세를 낼 수 있다는 이야기를 듣고 1세대 1주택 특례를 신청했지만 제외됐다.

해당 주택 자체는 수도권 밖이면서 광역시 특별자치시 외 지역에 있는 주택으로 6월 1일(종부세 과세 기준일) 기준 공시가격이 3억원 이하이기 때문에 주택 수 산정에서 제외된다. 하지만 이같은 1세대 1주택 특례가 적용되려면 1주택을 소유한 사람(김씨)이 지방 저가주택을 소유하는 경우여야 한다. 1주택자인 김씨가 지방 저가주택을 소유했다면 특례를 받을 수 있지만 김 씨와 김 씨의 배우자가 1주택을 각각 보유했기 때문에 특례를 적용받지 못한다는 것이다. 국세청 관계자는 “1주택을 소유한 세대가 주말농장 등 3억원 이하 지방 저가주택을 추가로 취득할 때는 1주택을 소유하고 있는 사람이 지방 저가주택을 취득하는 게 종부세 부담 측면에서 유리하다”고 했다.

허세민 기자