서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전경. 사진=이송렬 기자.
서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전경. 사진=이송렬 기자.
"토지거래허가제도(토허제)가 집값 상승을 막기 위해 적용하는 대책이죠? 그렇다면 서초구 반포동에는 적용하지 않는 이유가 무엇입니까?"(서울 송파구 거주 주민)

토허제에 대한 뒷말이 끊이지 않고 있습니다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 핵심지를 중심으로 집값이 가파르게 치솟고 있기 때문입니다. 토허제로 묶여 있는 지역에 거주하는 주민들은 "왜 우리만 재산에 대해 규제받아야 하는 것이냐"며 "집값이 오르는 것도 더디고 거래도 제한되는 게 맞느냐"고 답답함을 호소했습니다.

토허제는 부동산 가격이 가파르게 치솟을 것으로 예상되는 개발 예정지 주변 투기 거래를 막기 위해 도입된 제도입니다. 해당 구역 내에서 토지를 거래하려면 시·군·구청장 허가를 받아야 합니다. 실거주 목적이 아니면 거래할 수 없다는 게 핵심입니다. 즉 갭투자 등 투기 세력이 원천적으로 차단된다는 뜻입니다.

서울에서 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳은 잠실·청담·대치·삼성동(2020년 6월 지정)과 압구정·목동·여의도·성수동(2021년 4월 지정) 등입니다. 이들 지역이 토허제를 적용받기 시작한 후 집값은 어떻게 변했을까요.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동에 있는 대장 아파트 '잠실엘스' 전용면적 84㎡는 지난달 27억원에 손바뀜했습니다. 2020년 6월 토허제가 적용될 때 이 면적대 가격은 20억5000만원이었는데 4년 만에 6억5000만원이 뛰었습니다.

강남구 대치동 대장 아파트인 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡도 지난달 4일 36억원에 손바뀜했습니다. 제도가 처음 적용될 때 이 면적대 가격은 30억원이었는데 당시보다 6억원이 뛰었습니다.

압구정동에 있는 '현대14차' 전용 84㎡는 2020년 7월 28억원에서 44억원으로 16억원이 뛰었고 영등포구 여의도동에 있는 '시범' 전용 79㎡는 2020년 6월 15억8000만원에서 21억원으로 5억2000만원이 상승했습니다.
서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전경. 사진=한경DB
서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전경. 사진=한경DB
이들 지역 집값이 올랐는데도 볼멘소리가 나오는 이유는 무엇일까요. 토허제로 묶이지 않은 지역은 더 많이 올라서입니다. 토지거래허가구역 주민들이 가장 많이 지목하는 곳은 바로 서초구 반포동입니다.

반포동에 있는 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 지난 6월 50억원에 새로운 주인을 찾았습니다. 서울 국민평형(전용 84㎡) 50억원 시대를 연 아파트입니다. 이 면적대는 2020년 6월 30억원이었는데 당시보다 20억원이 뛰었습니다.

같은 동 래미안 원베일리 전용 84㎡는 지난달 2일 60억원에 팔렸습니다. 전용 84㎡ 아파트 중 역대 최고 수준입니다. 2020년까지 거슬러 올라갈 필요 없이 연초 대비 벌써 20억원 가까이 뛰었습니다.

토지거래허가구역 내 아파트 가운데 가격이 가장 높은 현대14차의 경우 2020년 6월 이후 57.14% 상승했는데 아크로리버파크는 같은 기간 66.66% 상승해 상승 폭이 훨씬 컸습니다. 토허제를 적용받는 다른 단지와 비교하면 반포의 상승률이 더 높은 셈입니다.

토지거래허가구역에 거주하는 한 주민은 "반포동에선 새 아파트가 들어서면서 집값이 치솟는 상황인데 형평성에 어긋나는 것 아니냐"고 반문했습니다.

또 다른 이유는 재산권 침해 이유입니다. 토지거래허가구역 내 아파트는 앞서 언급했듯 매수를 위해선 지자체의 허가가 필요합니다. 사유재산인데도 거래에 제한이 된다는 얘기입니다. 또 다른 주민은 "내 집인데 왜 내 마음대로 팔지를 못하는 상황을 만드는지 모르겠다"며 "개선이 필요하다"고 말했습니다.

상황이 이렇게 되자 최근 오세훈 서울시장은 '주택공급 확대' 관련 브리핑에서 "부동산 시장에서 신고가가 발생하는 지역을 예의주시하고 있다"며 "필요한 경우 토지거래허가구역 확대를 적극 검토하고 있다"고 언급했습니다.

문제는 토허제의 원래 목적인 개발 예정지 인근의 집이나 땅에 대한 투기 거래를 막기 위함이 아니라 시장에서 신고가가 발생하는 지역에 제도를 적용하겠단 취지로 얘기를 했다는 점입니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가제도는 원래 개발 사업지에 한시적으로 적용하려 만든 제도로 서울에 적용된 토지거래허가제도는 집값을 억제하기 위한 것인데 현재 서울 도심에 적용된 것은 부적절한 예시"라고 설명했습니다.

또 다른 시장 전문가 역시 "일시적으로 집값을 누르는 효과는 나타날 수 있겠지만 큰 의미는 없다고 본다"며 "형평성을 이유로 다른 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하면 또다시 형평성 논란이 불거질 것으로 본다"고 지적했습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com