하반기 '분양 최대어' 청담 르엘 … 예비 청약자들 시선 한눈에

이번 달 서울 분양 시장에서 예비 청약자로부터 높은 관심을 받는 단지가 있다. 강남구 청담삼익 아파트를 재건축해 지어지는 ‘청담 르엘’이다. 분양가 상한제 적용단지임에도 분양가가 강남권에서 처음으로 3.3㎡당 7000만원을 넘어섰다. 비싼 분양가에도 1000가구가 넘는 대단지, 하이엔드 브랜드, 한강 변 단지, 강남권 초고가 지역으로 꼽히는 청담동 입지 같은 장점이 많이 부각되면서 오는 19일 시작되는 청약에서 높은 경쟁률을 기록할 것으로 기대를 모으고 있다.

오랜만에 들어서는 한강 변 입지

청담 르엘은 지난해 반포대교 남단에 들어선 래미안원베일리 이후 오랜만에 한강 변에 들어서는 강남권 새 아파트 단지다. 지하 4층~지상 최고 35층, 9개 동, 1261가구(전용 49~218㎡)로 지어진다. 이 중 조합원 물량을 제외한 전용 59㎡ 73가구, 84㎡ 76가구 등 149가구가 일반에 분양된다. 전체 가구 수의 11.8% 정도다.

일부 단지를 제외하곤 대다수가 남동향으로 지어져 상당 가구가 한강 변을 조망할 수 있을 것으로 예상된다. 한강과 가장 가까운 101동과 109동은 직접 조망이 가능하다. 단지에서 도보로 3분 거리에 서울지하철 7호선이 눈에 들어온다. 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선의 핵심 정차역인 삼성역도 차로 5분 안에 도달한다. 한강 변과도 가깝다. 109동에서 걸어서 5분이면 청담도로공원에 진입할 수 있다.

교통과 조망권은 물론이고 강남권의 주요 인프라와 가깝다는 점이 강점으로 꼽힌다. 차로 5분이면 국내 최대 전시 공간인 코엑스까지 도달할 수 있다. 명문 고등학교로 꼽히는 경기고, 휘문고, 영동고 등도 근접 거리에 있다. 삼성동 인근에는 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’가 개발된다. 영동대로에서 봉은교 또는 삼성교를 통하면 '스포츠·전시컨벤션(MICE) 복합공간'이 조성되는 잠실 종합운동장이 보인다. 한마디로 강남권 내 학군, 상업, 업무 등 핵심 시설들이 몰려있는 지역에 단지가 들어서는 셈이다.

조합·건설사 간 공사비 갈등에 위기도

사업 진행 중 부침도 있었다. 지난 6월 공사비 증액을 두고 새로 들어선 조합 집행부와 시공사인 롯데건설 간 마찰을 빚으면서다. 롯데건설이 ‘공사 중단’이라는 초강수를 두면서 갈등이 고조됐다.

정비업계에 따르면 2017년 계약 당시 공사비는 3726억원이었다. 하지만 지난해 5월 시공사와 조합은 공사비는 6313억원으로 증액하는 것에 합의했다. 한 번에 공사비가 58%가량 오르면서 조합에 내분이 발생했다. 결국 지난해 7월 전임 조합장이 자진 사퇴했다. 새로 들어선 집행부가 오른 공사비를 인정할 수 없다고 반발하자 결국 공사 중단 직전에 이르렀다

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당시 롯데건설이 내건 공사 중지 예고 현수막엔 ‘2021년 12월 착공 후 약 4855억원(직접공사비 2475억, 대여금 1080억, 사업비 1300억원)을 투입하고 있으나 조합은 도급 계약상의 의무(일반분양, 조합요청 마감재 변경에 따른 공기연장, 도급공사비 정산 등)를 이행하지 않고 있다‘고 적혀 있었다.

이후 한 달 동안 서울시까지 중재에 나서며 18차례 릴레이 회의를 거친 끝에 지난 7월 15일 조합과 시공사 간 최종 합의가 이뤄졌다. 조합이 공사비 증액 원안을 받아들이고, 롯데건설은 추가 공사비 청구를 최소화하기로 한 것이다. 롯데건설은 일반분양 지연에 따라 발생한 금융비용도 일정 부분 감내키로 한 것으로 알려졌다. 많이 늦춰질 것으로 예상됐던 분양 일정도 한 달 만에 갈등을 봉합한 끝에 이달 19일 진행할 수 있게 됐다.

높은 시세차익 기대에 경쟁 치열할 듯

적은 일반분양 물량에 공사비까지 인상되면서 분양가는 강남권 신기록을 세웠다. 지난달 21일 강남구청은 21일 청담 르엘의 3.3㎡당 분양가격을 7209만원으로 확정했다. 강남권 분양가상한제 적용 단지 중 최고가였던 서초구 반포동 래미안 원펜타스(3.3㎡당 6736만원)의 분양가를 웃도는 금액이다.

전용면적별 분양가로 환산하면 대략 59㎡가 17억3900만~20억1980만원, 84㎡가 22억9110만~25억2020만원 선으로 예상된다. 바로 옆 단지인 청담자이 전용 90㎡가 최근 34억8000만원에 손바뀜했다. 전용 84㎡와 단순 비교해도 9~12억원에 달하는 시세 차익이 예상된다. 실거주 의무가 없어 다음에 전세를 놓고 잔금을 마련할 수도 있다.

분양업계에선 큰 시세차익 때문에 경쟁률이 높을 것으로 예상되면서 청약 커트라인이 70점 이상이 될 것으로 예상하고 있다. 앞서 방배5구역(디에이치 방배)에서는 청약 점수가 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수인 69점 지원자도 탈락했다.

실물 대신 사이버 견본주택 공개

청약 대박 조짐에 대한 자신감 때문인지, 몰려들 예비 청약자 인파 우려 때문인지 롯데건설은 실물 견본주택을 짓지 않는 대신 사이버 견본주택을 공개했다.

한 분양 전문가는 “100여가구밖에 되지 않는 일반 분양 수요 때문에 10억원 이상이 드는 실물 견본주택을 조성하는 건 비효율적이라고 판단한 것”이라며 “애초 시공사가 공사비 인상에 합의하며 추가적인 금융비용을 감당키로 했기 때문에 최대한 비용 축소를 하기 위한 조치로 볼 수 있다”고 말했다.

또 다른 분양 관계자는 “낮은 분양가가 아니면 물량이 소진되기 힘들어 지방은 물론 수도권 주요 지역도 분양가가 높을 경우 모객을 위해 실물 견본주택을 짓는다”며 “사이버 견본주택만 공개했다는 건 선호도가 높은 강남 핵심지에 있기 때문에 청약이 잘 될 거란 기대감으로 봐야 한다”고 말했다.

청약 일정은 이달 19일 특별공급을 시작으로 20일 1순위 해당 지역, 23일 1순위 기타지역, 24일(화) 2순위 해당·기타지역 순이다. 당첨자는 30일에 발표하고, 다음달 14일부터 16일까지 정당 계약을 실시할 예정이다.
은정진 기자 silver@hankyung.com