금리 내린다고 집값 다 오를까…결국은 상급지

미국의 기준금리가 내려가며 일각에서 치솟고 있는 서울 집값이 더 뛰어오를 것이란 우려가 나온다. 한국은행 또한 기준금리를 인하하면 대출금리가 따라 내려가 주택 매입 수요가 증가할 것이란 판단에서다.

하지만 전문가들은 글로벌 금리 조정이 우리나라 대출금리를 큰 폭으로 떨어뜨릴 가능성은 낮다고 설명한다. 주택 시장에 끼치는 영향은 제한적일 수밖에 없다는 뜻이다. 다만, 고급 유효수요가 몰리는 일부 상급지는 상승흐름을 이어갈 것이란 전망이다.

● 美 연준 '빅컷'에…주요국 금리 조정 가속

20일 글로벌 금융시장에 따르면, 미국 연방준비제도(Fed)는 현지시각으로 지난 18일 FOMC(공개시장위원회)를 열어 기준금리를 기존보다 50bp(1bp=0.01%p) 내리는 '빅컷'을 결정했다. 미국의 금리 인하는 2020년 3월 이후 4년 6개월 만이다.

7월 실업률이 4.3%로 2년 9개월 만에 최고치를 기록하고, 8월 일자리 증가 규모(14만2천명)가 직전 12개월 평균(20만2천명)에 크게 못 미치는 등 고용지표가 예상보다 빠르게 냉각됐기 때문이다.

이로 인해 시장에서는 한국은행을 포함한 세계 주요국 중앙은행들 또한 금리 정책을 조정할 것으로 보고 있다.

실제 유럽중앙은행(ECB)은 지난 12일 두 번째 금리인하를 단행했고, 영란은행(BOE)은 지난달 약 4년5개월 만에 금리를 내렸다. 캐나다 중앙은행도 지난 4일 3회 연속 금리를 내린 바 있다.

● 대출금리도 내려갈까…"영향 제한적"

일반적으로 기준금리 인하는 대출금리 인하로 이어지면서 주택 매입 수요 증가, 거래량 증가, 매매 및 전세 가격 상승 등의 영향을 끼친다. 하지만 전문가들은 지금 시점에서 한국은행이 미국을 따라 기준금리를 내리더라도 시장금리가 급격히 내릴 가능성은 낮다는 입장이다.

우선, 정부는 가계 부채 및 집값 안정화에 방점을 찍은 상태다.

지난달 은행권 주택담보대출이 지난 2004년 통계 작성 이후 가장 큰 폭인 8조2천억원 증가했고, 신용대출과 제2금융권 가계대출 또한 상승 전환했기 때문이다. 이날까지 26주 연속 오르고 있는 서울 아파트 매매가격도 정부가 우려하는 부분이다. 대출금리 인하로 시장이 재과열되는 등 정책 방향과 엇박자가 나도록 내버려두지는 않을 것이란 설명이다.

금리 인하 기대감이 시장금리에 이미 반영 돼있다는 점도 주장에 힘을 보탠다.

변동형 주담대 금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 금리 인하에 대한 기대감으로 3개월 연속 하락했다. 고정형 주담대 기준이 되는 금융채 5년물(AAA·무보증) 금리도 이달 13일 평균 3.145%로 집계돼 지난해 연말 3.705%에서 0.65%p 떨어졌다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "한국은행이 기준금리를 낮춘다고 하더라고 당장 주택담보대출 금리의 추가적인 인하로 이어지지는 않을 것"이라며 "전국 주택시장에 끼치는 영향력은 제한적일 수밖에 없다"고 분석했다.

● 지방은 '실수요 장세'…상급지는 계속 간다

올해 들어 집값이 약보합을 유지하고 있는 수도권 외 지역들에서는 '실수요자 위주 장세'가 이어질 것이란 전망이다. 한국부동산원에 따르면, 9월 3주 기준 올해 아파트 매매가격 누적 변동률은 전국이 0.01%, 지방은 -1.32%을 기록했다.

다만 초고가 주택 시장은 추가 상승 여력이 남아있다는 판단이다. 신규 공급이 부족한 상황에서 거래량은 감소하더라도, 호가 수준에서 계속 거래될 가능성이 있다는 의견이다.

매매가 누적 변동률을 살펴보면, '강남 3구'와 '마용성'으로 불리는 서초(6.83%), 강남(4.89%), 송파(6.52%), 마포(5.52%), 용산(5.40%), 성동(8.28%)은 서울(3.56%) 전체의 상승세를 이끌었다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "반포·잠원 등 한강변 고급 단지들은 부동산 시장을 리딩하는 곳들인 만큼 대출 금리의 영향을 덜 받는다"라며 "서울·수도권 내 중저가 지역에서 고점 회복 속도가 빨라진다면 고가 지역은 더 오를 수 있다"고 내다봤다.

성낙윤기자 nyseong@wowtv.co.kr