‘초기자금 적은’ 분양권vs‘좋은 향·층 선점’ 입주권…MZ의 선택은

부동산 시장에서 이른바 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 대세가 되면서 곧 새 아파트가 될 분양권과 입주권에 대한 젊은 층의 관심도 크다. 둘 다 신축 아파트에 들어갈 권리라는 점에서 자주 혼용해서 사용하지만, 구체적으로 살펴보면 초기 비용, 세금 납부 등 차이가 크다. 분양권과 입주권의 차이점에 대해 알아봤다.

분양권 vs 입주권 … “어떤 게 유리할까요”

'분양권'은 일반 분양물량을 청약해 당첨됐을 때 주어지는 입주 자격을 의미한다. 반면 '입주권'은 재건축, 재개발 등 도시정비 사업이 이뤄지는 지역의 거주민에게 부여하는 권리다. 아파트를 짓기 위해 기존 빌라, 단독주택, 낡은 아파트 등을 헐어야 하는 만큼 그곳에 살던 주민에게 신축 아파트를 살 권리를 주는 것이다. 재건축·재개발사업이 대부분 조합 형태로 이뤄지기 때문에 조합원이 될 수 있는 권리라고 볼 수도 있다. 법적으로는 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 멸실된 것이라고 보고 입주권으로 취급한다.

'분양권'은 일반 분양물량을 청약해 당첨됐을 때 주어지는 입주 자격을 의미한다. 한 중개업소 모습. /한경DB

초기 자금이 부족한 20·30세대에게는 분양권이 접근하기 쉬운 투자처다. 청약 당첨이 되면 계약금 10%(강남 3구와 용산구는 20%) 정도만 내면 준공까지 2~3년의 여유가 있기 때문이다. 중도금이나 잔금 대출도 어렵지 않고, 전세 세입자를 구해 잔금을 치를 수도 있다. 하지만 청약 경쟁이 워낙 치열한 만큼 당첨이 하늘의 별 따기다. 젊은 층은 대부분 가점도 낮기 때문에 추첨 물량을 노려야 한다. 추첨 물량은 경쟁이 더 치열한 경향이 있다.

반면 입주권은 청약하지 않아도 새 아파트에 들어갈 권리가 있다. 조합원 물량이 먼저 배정되는 만큼 좋은 향과 좋은 층을 선점할 확률도 높다. 초기 투자 비용은 분양권보다 훨씬 높은 편이다. 중개업소에서 거래되는 입주권은 기존 건물의 평가액과 웃돈(프리미엄)이 모두 포함되기 때문이다. 서울 재개발 인기 지역의 입주권은 대지 지분 3.3㎡당 1억원을 웃도는 경우도 적지 않다. 최근엔 공사비가 큰 폭으로 오르면서 추가 분담금이 수억 원씩 부과될 위험도 있다.

입주권이 초기 비용이 부담스럽지만 일반 분양 당첨이 워낙 어렵다 보니 입주권을 찾는 수요가 느는 추세다. 수도권의 한 신축 아파트 전경. /한경DB

세금 납부 측면에선 분양권은 입주 때 1회 취득세를 납부하지만, 입주권은 빌라 등을 매수할 때와 새 아파트로 입주할 때 총 2번을 내야 한다. 분양권은 재산세와 종합부동산세에서 비과세 항목이지만 입주권은 유형의 부동산이 있는 만큼 합산된다. 양도소득세, 주택 수 산정 등은 기준이 동일하다.

입주권이 초기 비용이 부담스럽지만 일반 분양 당첨이 워낙 어렵다 보니 입주권을 찾는 수요가 느는 추세다. 일반분양가가 조합원 분양가보다 10~20%가량 높은 만큼 입주권을 선호하는 사람도 많다. 입주권과 분양권은 권리를 사고파는 것인 만큼 거래액과 세금 등에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있다. 매입하기 전 공인중개사나 세무사에게 꼭 조언을 구해야 한다.

심은지 기자 summit@hankyung.com