청약 당첨 15년 걸린다는데…2030세대 '몸테크'도 알고해야

올해 부동산 시장의 핵심 트렌드는 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)이라는 단어로 요약된다. 정비사업이 오래 걸리는 데다 공급 부족 우려로 새 아파트 희소성이 부각되면서다. 노후주택에 살며 재건축·재개발을 기다리는 일명 ‘몸테크’는 꺼리는 분위기다. 공사비 상승 등으로 정비사업 사업성이 떨어지는 곳이 늘어난 영향도 있다.

전문가들은 사실상 20·30세대만이 할 수 있는 투자 방식이 ‘몸테크’라는 데는 의견을 같이한다. 이주현 월천재테크 대표는 “젊을 때는 시간의 레버리지가 있다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.

최근 정부는 정비사업 절차 간소화, 조합 설립 동의율 완화 등의 내용을 담은 ‘재개발·재건축 촉진법’ 제정을 추진하겠다고 발표했다. 정비사업에 대한 기대가 높아지며 재개발 구역 내 빌라(연립·다세대) 투자에도 관심이 쏠린다.

빌라 밀집지역 전경. 연합뉴스

또 연말부터는 빌라(수도권 기준 공시지가 5억원 이하, 전용면적 84㎡ 이하)를 한 채 소유해도 청약 때 무주택자로 인정받을 수 있게 된다. 이 대표는 “정비구역 중 동의율이 높은 지역을 찾아보거나 공시지가가 상승을 대비해 3억원대 빌라를 찾는 것도 방법”이라며 “비아파트 투자는 무리하게 투자하지 않고 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.

재개발 투자는 언제 해야 할까

“문의는 올해 초부터 꾸준했죠. 1구역은 실거주해야 해서 거래까지는 안 가는 편입니다. 3구역도 곧 토지거래허가구역으로 묶일 예정이고요.” (서올 용산구 후암동 A공인 관계자)

모든 투자와 마찬가지로 재개발 투자도 매입 시기가 중요하다. 투자를 결심했더라도 모든 정비구역의 부동산을 매매할 수 있는 건 아니기 때문이다.

가령 용산구 후암동 동후암1구역은 지난 6월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정됐다. 이 사업지는 남산 주변 고도 제한이 완화되며 사업에 탄력을 받았다. 기존에는 20ｍ 높이 제한이 있어 저층으로만 개발할 수 있었지만, 최고 45ｍ까지 가능해졌다. 인근 공인중개사는 “1월초 고도제한 완화 소식이 알려지며 문의가 많아졌지만 이미 가격이 너무 높아졌다”며 “동의서를 받기 시작한 2구역도 대지지분에 따라 15억원까지 가는 매물도 있다”고 말했다.

1구역은 신속통합기획 후보지 선정 이후 8월 토지거래허가구역에 지정됐다. 토지거래허가구역이 되면 실거주하거나 주택임대 등록사업자로 구청장에게 거래를 허가받는 경우에만 부동산 거래가 가능하다. 10월 기준 신속통합기획으로 지정된 사업지는 총 67곳이다. 서울시 목표는 대상지 선정부터 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 약 2년까지 단축하는 것이다. 이후 일반 재개발처럼 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 거쳐야 한다.

권리산정 기준일이 언제인지도 따져봐야 한다. 동후암1구역 인근인 동후암3구역은 지난 8월 신속통합기획 후보지가 된 후 권리산정 기준일이 같은 달 6일로 지정됐다.

권리산정 기준일이 중요한 이유는 이 시점 이후 신축된 빌라는 현금청산 대상이 되기 때문이다. 토지거래허가구역에서 실거주하기 위해 제대로 알아보지 않은 채 신축 빌라를 매수한 경우 사업 완료 후 아파트를 분양받지 못할 수 있단 얘기다. 권리산정일 전까지 건물이 완공돼 소유권이전 등기까지 완료한 소유자만 입주권을 갖는다.

서울시 재개발 현황은

재개발은 관리처분계획 인가를 전후로 프리미엄(웃돈) 수준이 달라지는 편이다. 관리처분 단계 때는 총사업비, 분담금 등 사업성에 대한 정보가 구체화하는 시점인 만큼 투자 위험도가 낮아지기 때문이다. 정비사업을 마치고 지어지는 아파트에 입주하는 게 목적이라면 해당 단계에 거래하는 것이 리스크를 가장 낮출 수 있는 방법이다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 서울에서 진행 중인 재개발 사업은 총 237곳이다. 이 중 총 29곳이 관리처분 인가를 받았다.

관리처분 인가 전 단계인 사업시행인가를 받은 곳은 총 19곳이다. 북아현2·3구역, 홍은1구역이 있는 서대문구와 한남2구역 등이 있는 용산구가 3곳으로 가장 많다. 이어 노원구, 동작구, 영등포구가 사업지가 2개고 중랑구, 성북구, 양천구 등이 1곳에서 사업이 진행 중이다. 전체 사업 단계 중에선 조합설립까지 완료된 사업지가 64개로 가장 많다.

용산구와 강남 3구(송파·서초·강남구)처럼 투기과열지구는 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 조합원도 매도가 어려워지기 때문에 급매가 나오는 시기이기도 하다. 다만 세대원 전원이 1주택자인 매물 중 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 매물은 조합원 지위 양도가 가능하다.

한명현 기자 wise@hankyung.com