자녀가 부모님 건물을 담보로 대출받으면 증여로 보나요? [한경부동산밸류업센터]

[WM라운지]
부동산 담보 대출이 증여로 간주되는 이유와 절세를 위한 필수 이자 계산법

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자녀와 부모가 공동으로 건물을 보유하고 있더라도 부모의 지분에 상당하는 만큼 해당 건물을 담보로 하여 자녀가 대출을 받으면 증여 문제가 발생한다. 자녀도 50% 지분을 보유하고 있는데 전체 건물에 대해 담보 대출을 받으면 왜 증여에 해당할까?

상증세법 37조 2항에 따르면 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 보는 규정이 있다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 1000만원을 넘어야 증여세 대상에 해당한다.

따라서 증여로 보지 않으려면 특수관계인 여부와 무관하게 재산을 무상으로 담보로 이용하여 대출을 받더라도 이자를 지급해야 한다. 이자는 법정이자율(4.6%)을 기준으로 무이자로 한 경우 증여재산가액이 1000만원 미만이려면 원금이 2억1700만원 미만이어야 한다. 만일 원금이 2억원보다 높다면 이자율을 조정하여 실제 지급하거나 지급할 이자의 차이를 1000만원 미만으로 조절하면 된다.

단, 해당 이자를 받은 거주자는 다음 해 5월에 무조건 이자소득(비영업대금)이 2000만원을 넘지 않더라도 종합소득 신고를 해야 한다. 참고로 해당 규정에서 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입하는 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.

이와 비슷한 규정으로 부모자식 간에 금전을 무상으로 대출해 주면 증여로 보는 규정이다. 개인 간의 차용증 또한 법정이자율(4.6%)보다 이자를 지급하지 않은 금액이 1천만 원을 초과하면 해당 이자 상당액을 증여한 것으로 보는데, 이 규정 또한 원금이 2억1700만원을 초과할 때 무이자로 대여하면 자녀가 해당 자 상당액을 증여 받은 것으로 보기 때문이다.

국세청에서는 이런 거래의 경우 실제 이자 지급을 하고 있는지 사후관리를 하고 있으므로 현실적으로 상환할 수 있는 규모로 자금 대여 등을 하고, 매달 원금 또는 원리금 상환 등을 하는 근거를 남겨놓아야 한다. 또한 원천징수, 지급명세서 제출, 종합소득세 신고를 해야 하므로 자금 대여 등을 하기 전에 세무 전문가와 충분한 상담을 하고 제반 사항을 준수하기 바란다.

하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무전문위원 조소영

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