Gemini ai로 만든 이미지입니다.
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새로 지은 건물이 수개월, 혹은 1년 이상 비어 있는 상황은 건물주에게 큰 고민이 아닐 수 없습니다. 단순히 운이 나빠서 발생하는 문제가 아니라, 몇 가지 중요한 요소를 간과했기 때문에 발생하는 경우가 많습니다. 실무자의 입장에서 신축 건물 공실의 근본적인 원인을 분석하고, 해결 방안을 제시해 드리겠습니다.

1. 과도한 임대료 설정
: 임대료는 시장 상황에 맞춰야 합니다.
가장 흔한 원인 중 하나는 과도하게 높은 임대료 설정입니다. 건물주는 높은 수익을 기대하지만, 임차인에게는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 주변 시세를 고려하지 않고 무리하게 임대료를 책정하면 임차인들이 쉽게 발길을 돌리게 됩니다. 철저한 시장 조사를 통해 공격적, 중립적, 보수적 등 다양한 시나리오를 고려하여 임대료를 신중하게 설정해야 합니다. 처음부터 높은 임대료를 고집하기보다는 시장 상황에 맞춰 점진적으로 조정하는 것이 바람직합니다.

2. 상권 분석 실패
: 입지와 업종의 적합성은 필수입니다.
건물의 외관과 편의시설이 훌륭하더라도 상권과 맞지 않는 위치에 있다면 임차인을 구하기 어렵습니다. 상업용 건물의 경우 상권 분석이 매우 중요합니다. 먹자 상권, 오피스 상권, 주거지 상권 등 각 상권의 특성을 정확히 파악하고, 상권에 맞는 업종을 제안해야 합니다. 실시간 유동 인구 분석, 연령대 분석 등을 통해 가망 고객의 유입 경로를 분석하고, 임차인과의 미스매치를 줄여야 합니다.

3. 임차인이 원하는 구조와 편의성 부족
: 기능성과 효율성에 집중해야 합니다.
건물을 설계할 때 건물주의 미적 감각도 중요하지만, 임차인이 중요하게 생각하는 것은 실용성입니다. 각 층의 전용면적, 주차 공간, 공용 공간의 활용도는 임차인이 공간을 어떻게 활용할지 결정하는 데 중요한 요소입니다. 임차인의 니즈에 부합하는 건축 설계를 최초부터 고려해야 합니다. 예를 들어, 오피스 공간이라면 충분한 주차 공간을 확보하고, 상업 공간이라면 층별 면적과 가시성을 확보하여 임차인에게 도움이 되는 용도로 활용할 수 있도록 설계해야 합니다.

4. 부동산 중개업소와의 협력 부족
: 우호적인 관계를 형성해야 합니다.
부동산 임대는 중개업소와의 협력이 필수적입니다. 부동산 중개인들과의 관계가 원활하지 않다면 가망 임차인과의 연결이 어려워질 수 있습니다. 부동산 중개인들과 우호적인 관계를 형성하고 성공 보수를 유연하게 설정하여 중개인들이 더 적극적으로 임차인을 찾도록 유도해야 합니다. 중개업소와의 긴밀한 소통을 통해 임대 정보를 빠르게 공유하고, 효과적인 홍보 전략을 함께 논의해야 합니다.

5. 임차인 맞춤형 조건 제시 부족
: 유연한 계약 조건을 고려해야 합니다.
임차인들에게 매력적인 임대 조건을 제시하는 것은 매우 중요합니다. 일방적인 임대인의 임대료만을 요구하기보다는 렌트프리 기간이나 임대차 계약 조건을 유연하게 조정하여 임차인의 부담을 덜어주는 방식이 유리합니다. 임차인이 초기 비용 부담을 줄일 수 있다면, 장기적으로 안정적인 임차인을 유치할 가능성이 높아집니다.

결론적으로, 장기 공실 문제는 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문에 통합적이고 전략적인 접근이 필요합니다. 시장 조사, 상권 분석, 임차인 맞춤형 설계, 중개인과의 협력, 유연한 계약 조건 제시 등을 종합적으로 고려하여 신축 건물 공실 문제를 해결해야 합니다.

한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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