조사기관마다 통계 오락가락…내년 서울 입주물량 얼마나 될까

민간, 모집공고 완료 물량만 산출
정부 추정치엔 청년주택 등 포함

부동산원·R114, 공동자료 공개
내년 서울 집들이 4.8만가구 예상
소형 단지 미반영, 더 늘어날수도

부동산 시장에서 향후 주택 공급난을 걱정하는 목소리가 계속 나오고 있다. 공급 부족을 예상하는 수요자가 향후 주택 가격 상승에 베팅하고 매수에 나서면서 부동산 시장 불안을 키우고 있다는 지적이 나온다. 그런데 ‘공급’에는 인허가와 착공, 분양, 입주 등 여러 지표가 있다. 미래 시장을 전망할 때 어떤 지표를 봐야 하는지에 대한 1차 혼선이 발생한다.

단기적 시장 흐름을 진단할 땐 입주 물량을 체크해야 한다. 그런데 입주 물량도 조사기관마다 제각각이다. 어떤 주택 유형까지 계산에 포함하는지 등에 따라 숫자가 달라질 수밖에 없어서다. 소비자의 두 번째 혼란이 이어지는 대목이다. 여러 변수에 따라 정확한 전망치가 집계되기 어려운 측면이 있다는 걸 감안해 '집들이' 물량을 살펴봐야 한다는 평가다.

서울 입주 물량, 3분의 1 토막?

민간 조사기관인 부동산R114는 지난 8월 '서울 연간 입주 물량 추이' 데이터를 내놨다. 올해 총 2만4659가구가, 내년엔 2만5710가구의 아파트가 집들이하는데 2026년엔 7145가구로 급감한다는 내용이 담겼다. 2년 후 아파트 공급량이 3분의 1 수준으로 쪼그라들 것이란 취지였다. 국토교통부는 이후 “현시점에서 2026년 아파트 입주 물량을 예측하는 건 한계가 있다”는 제목의 설명자료를 냈다.

서울 아파트 전경

부동산R114는 입주자 모집공고가 완료된 민간 아파트만 조사해 입주 추정 물량을 산출한 만큼, 오차가 클 수밖에 없다는 얘기다. 예컨대 2026년에 입주가 가능한 단지 중 아직 입주자 모집공고를 내지 않은 사례가 있을 수 있다. 공정률이 60% 이상인 단계에서 공급이 이뤄지는 후분양 아파트 물량도 계산에서 빠져 있다. 올해 상반기 서울 집들이 데이터만 해도 추정치(6000가구)와 실적(1만4000가구)의 간극이 컸다는 게 국토부 설명이다.

공공분양과 임대, 비(非)아파트 등 다양한 주택 유형이 있는데, 이를 아우르지 못한다는 지적도 나왔다. 국토부와 서울시 등 정부에선 후분양 단지와 역세권청년주택 등 물량을 포함해 계산한 결과를 발표하며 “향후 공급 물량은 충분하다”는 신호를 보내기도 했다. 하지만 주거 선호도가 높은 아파트와 역세권청년주택 등을 같은 선상에 놓고 비교하는 게 과연 적절한지에 대한 의문도 제기된다.

부동산원·민간 자료 살펴보니

최근 한국부동산원과 부동산R114가 향후 2년간 공동주택 입주 예정 물량 자료를 공개해 눈길을 끈다. 두 기관에서 보유하고 있는 주택건설 실적 정보, 입주자모집 공고 정보, 정비사업 추진실적, 부동산R114 정보 등을 활용해 산정했다는 설명이다. 이 자료에 따르면 서울의 입주 물량은 올해 하반기 2만2839가구, 내년 4만8184가구, 2026년 상반기 1만8165가구로 집계됐다.

기초 데이터를 살펴보니 서울 강동구 ‘강동천호 행복주택’(94가구) 같은 공공임대와 강동구 ‘명일동 현대하이츠연립 가로주택정비사업’(30가구) 같은 소규모 정비사업, 도봉구 ‘도봉롯데캐슬골든파크’(282가구) 등 민간임대 등 여러 유형이 포함됐다. 마포구 ‘신공덕아이파크’(140가구)와 성북구 ‘상월곡역 장위아트포레’(191가구) 같은 도시형생활주택도 리스트에 있었다. 서초구 ‘메이플자이’(3307가구) 등 민간 아파트도 당연히 포함된 규모다.

하지만 이 데이터 역시 한계는 있다. 한국부동산원 청약홈을 이용하지 않는 30가구 이하 단지 등은 반영되지 않았을 수 있어서다. 추가 입주자모집공고 물량에 따라 향후 예측치가 늘어날 수도 있다. 만약 공사비 갈등 등의 여파로 공사가 늦어지면 입주 시기가 지연될 수도 있는 노릇이다. 한국부동산원 측은 “현재 시점에서 2026년도 입주 물량을 정확히 예측하는 데 한계가 있다”고 강조했다.

인허가 물량은 6% 감소

입주와 달리 인허가와 착공 등 지표는 비교적 명확하게 드러나는 편이다. 국토부는 매월 ‘주택 통계’를 발표하고 있다. 예컨대 올해 8월 누적 기준 서울 주택 인허가 물량은 2만2348가구로, 전년 동기(2만3778가구) 대비 6% 감소했다. 아파트만 따로 떼서 보면 작년 1~8월(2만369가구)과 올해 1~8월(2만370가구) 간 거의 변동이 없다. 인허가 수치는 3~5년 후 입주 물량을 가늠해볼 수 있는 선행 지표다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com