中에 투자하려면? 부지 계약 위약금 '주의보' [지평의 Global Legal Insight]

외국기업, 분양 계약 위반으로 소송 위험
착공·투자 미달 시 막대한 벌금 부과
유휴토지 2년 초과 시 무상 회수 가능

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포스코의 중국 저장성 양극재 공장 전경. (사진=포스코 제공)

中 사업 부지 분양시 투자실적 약정

제조 기업이 중국에 진출할 땐 적절한 사업 부지를 확보하는 것이 필수적이다. 부지를 다른 회사로부터 인수하는 경우도 있지만, 일반적으로는 지방 정부로 산업단지 내 부지를 분양받는 식으로 확보한다.

중국 지방 정부는 토지 분양 대금뿐 아니라 기업이 관할 내 부지에서 영위하는 사업으로 창출한 이익에 대한 세수를 걷어 주요 재정 수입원으로 삼는다. 이 때문에 중국 지방 정부로부터 토지를 분양받을 때 체결하는 토지 분양 계약에는 기업이 일정 금액, 일정 규모 이상의 투자를 해야 한다는 의무 조항 및 위반 시 위약금 조항이 포함되어 있다.

기업이 정상적으로 운영 중일 땐 지방 정부가 이러한 위약금을 엄격하게 요구하지는 않는 경향이 있다. 그러나 기업이 청산을 진행하거나 사업 부지를 처분할 때, 또는 정부와 갈등이 있는 경우에는 지방 정부가 위약금 청구를 위해 소송을 제기하는 사례가 발생할 수 있다.

최근 몇 년간 외국인 투자 감소와 경기 침체 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 중국 지방 정부의 토지 분양금 수입이 급격히 줄어들면서 지방 재정 악화로 이어지고 있다. 이런 배경 때문에 중국 지방 정부가 투자 실적 미달에 따른 위약금을 실제 청구하는 사례가 점차 증가하고 있는 추세다.

투자실적 미달 관련 위약금

자주 문제되는 위약금 조항은 다음과 같다(토지 분양 계약은 정부양식에 따라 체결되기 때문에 대부분 토지 분양 계약서의 내용은 동일하다).

항목/조항	내용	위약금 산정방법
착공·준공지연	계약 약정일까지 착공·준공이 이뤄지지 않은 경우	매 지연일마다 토지분양대금의 1%에 해당하는 위약금
투자금액 미달	부동산 개발 금액, 고정자산 투자액 등을 합산한 개발투자총액이 계약에서 약정한 기준에 도달하지 못한 경우	투자부족 비율 ✕ 토지분양대금
용적률 미달	건축용적률이 계약에서 약정한 최저기준보다 낮을 경우	최저기준미달 비율 ✕ 토지분양대금
유휴토지 관련 리스크	토지의 유휴 기간이 1년 이상 2년 이하인 경우	토지분양대금의 20%
	토지의 유휴 기간이 2년 이상인 경우	상급부서의 승인을 득하여 토지 무상 회수

1) 착공·준공지연 위약금

착공·준공 위약금은 지연일 수에 따라 발생하기 때문에, 다른 위약금에 비해 상당히 거액인 경우가 많고, 지방정부에서도 착공·준공 위약금 청구를 우선 검토하는 경우가 많다.

토지 분양계약에서 착공·준공에 대한 지연손해금을 약정하는 취지는 기업이 토지를 분양받은 후 이를 이용한 생산활동을 하지 않는 것을 방지하는데 있다. 따라서 기업이 토지 분양계약에서 약정한 내용에 따라 건축 공사를 아예 하지 않거나(착공 지연금), 건축 공사가 중단된 상태에서 방치된 경우(준공 지연금) 청구할 수 있다. 준공지연금이 쟁점으로 다뤄진 판례를 보면, 말뚝 공사만 이뤄진 상태에서 장기적으로 방치된 사안, 공사 도중에 자금부족으로 프로젝트 투자가 중단된 사안 등이 있다. 참고로 '준공'은 사실상 완공이 이뤄진 상태를 의미하기 때문에 소방허가를 받는 등 객관적으로 해당 건물이 사용가능한 상태가 됐다면 준공된 것으로 본다.

2) 투자금액 미달

기업의 투자 실적은 투자금액과 용적률로 판단하는데, 분양계약에는 두 가지 기준에 대한 약정이 모두 포함돼 있다.

투자금액은 해당 부지에 건축 프로젝트를 진행하기 위해 투입된 비용 및 고정자산 비용의 총합을 의미한다. 이 투자금액의 총합이 약정된 투자금액 기준에 미달한 경우 투자액 미달에 의한 위약금이 발생할 수 있다. 최저 투자 기준 대비 부족한 부분의 비율에 토지분양대금을 곱하는 방식으로 산정하기 때문에, 경우에 따라 상당히 거액의 위약금을 물릴 수 있다.

3)용적률 미달

용적률 미달은 사업 부지 면적 대비 건축물의 총 연면적이 약정한 용적률에 도달하지 못한 경우를 의미한다. 위약금 계산 방식은 앞서 본 바와 같이 용적률 미달 비율에 토지분양대금을 곱하는 방식으로 산정한다.

4)유휴토지 관련 리스크

토지 양수인이 정부로부터 분양받은 토지가 유휴 상태라면 지방정부는 유휴기간 1년 이상 2년 이하인 경우 토지유휴비(토지분양대금의 20%)를 부과할 수 있고, 2년 이상인 경우 토지 무상 회수 명령을 내릴 수 있다(유휴토지처리방법 제14조).

여기서 '유휴토지'란 ① 예정된 개발 착공일로부터 만 1년이 되도록 개발·건설에 착공하지 않은 상황 ② 개발·건설에 착공했지만 착공한 면적이 개발·건설해야 할 총면적의 1/3 미만이거나 투자액이 총투자액의 25%가 미만이고, 개발 중지 기간이 연속 만 1년이 되는 상황을 말한다(유휴토지처리방법 제2조).

유휴토지는 착공이 아예 없거나 착공 후에 공사가 중단된 상황을 말하는 것이기 때문에 일부 건물이라도 준공됐다면 투자미달 위약금이 문제될 뿐이다.

5)위약금의 중복 청구 가능성

기업의 투자실적이 부족한 경우 여러 투자의무 조항을 동시에 위반하는 경우가 많다. 분양계약에서는 이들 위약금을 중복적으로 청구할 수 있는지 문제된다. 판례에선 ① 준공지연 위약금 ② 투자금 미달 ③ 용적률 미달이 문제된 사안에서 위 위반사항들에 대한 각 위약금 조항 중복적으로 적용하는 것은 하나의 위반행위에 대해 중복적으로 위약 책임을 부담시키는 것으로 허용할 수 없다고 보고 있다.

협의 통한 원만한 해결이 '최선'

제조업체의 청산이나 매각을 준비할 때는 투자 실적 미달로 인한 위약금 문제가 발생할 가능성이 높기 때문에 투자실적 미달에 의한 위약금 조항의 적용 가능성을 사전에 염두에 둬야 한다. 특히 청산 과정에선 지방 정부와 소송을 해야 하는 상황이 발생할 경우 청산 절차가 전반적으로 지연되고, 지분이나 자산 매각 진행 시에도 매우 중대한 영향을 줄 수 있다. 또 지방 정부와의 갈등으로 인해 청산 과정에서 예기치 못한 장애가 발생할 수 있다.

따라서 기업 입장에서는 청산 또는 지분 매각 전에 사전에 투자실적 미달에 따른 위약금 이슈를 인지하고, 지방정부와 원만한 협상을 통해 위약금 부담 없이 사업을 종료하는 것이 바람직하다.

손덕중 법무법인(유한) 지평 변호사 I 전남대 법학전문대학원을 졸업하고 2013년 제2회 변호사 시험에 합격했다. 광주고등법원 재판연구원을 거쳐 2018년부터 지평 상해 사무소에서 근무하면서 우리 기업을 대상으로 인수·합병(M&A), 합작법인(JV), 청산·파산, 노동이슈, 지적재산권, 분쟁해결 등 다양한 분야에서 자문을 제공해 왔다. 화교 출신의 한국변호사로 원어민 수준의 중국어를 구사하며, 중국 화동정법대학 박사과정을 수료했다. 현재 중국 청도중재위원회, 중국 광주중재위원회 중재인을 맡고 있다.