리모델링 vs 재건축 승자는…셈법 복잡한 동부이촌동 단지

1990년대 지어진 일부 아파트
재건축 용적률 이미 300% 넘어
리모델링 전환하려면 사업성 낮고
조합동의 75% 다시 받아야 '딜레마'

서울 용산구 이촌동 한강 변에 자리한 단지는 대부분 1990년대에 지어졌다. 재건축 연한(30년)이 곧 도래하지만 ‘한강맨션’, ‘한강삼익’ 등만이 재건축을 진행 중이다. 나머지 5개 단지는 3년 전부터 리모델링 방식으로 사업을 진행해 오고 있다.

건축물대장에 적힌 용적률(현황 용적률)이 300%를 넘는 게 문제다. 이들 단지가 속한 3종 일반주거지역은 용적률의 법적 상한선이 최대 300%라 재건축이 사실상 어렵기 때문이다. ‘이촌우성’, ‘한강대우’, ‘한가람’, ‘코오롱’, ‘강촌’ 중 4곳은 리모델링 조합도 설립돼 있다.

그런데 지난해부터 재건축 전환에 대한 목소리가 나오기 시작했다. 서울시가 이촌동 일대 10개 단지를 특별계획구역으로 지정하고, ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 발표하면서다. ‘이촌1동 재건축추진협의회’도 설립됐다. 준주거지역 종 상향과 추가 용적률을 검토할 수 있는 길이 열렸다는 게 협의회 측 판단이다. 올 10월에는 재건축 설명회까지 가졌다.

사업성을 두고 재건축 추진협의회와 리모델링 조합 간 주장이 팽팽히 맞서는 상황이다. 전문가들은 사업 속도를 높일 수 있는 방법을 택하는 게 가장 현실적인 방법이라고 조언한다.

“한가람·우성·대우 통합재건축 가능해”

지난달 26일 열린 재건축 설명회에서는 한가람과 우성, 대우를 통합 재건축하는 방안이 제시됐다. 서울시는 지난해 발표한 ‘서빙고아파트지구 지구단위구역 지정 및 지구단위계획 결정안’에서 일부 아파트의 용도 지역 상향이 가능하다고 했다.

한강대우, 우성, 한가람, 코오롱, 강촌 아파트에 대해 ‘재건축사업 추진 시 용도지역 상향 검토 가능(다양한 사업방식 검토)’이라고 명시한 것이다. 준주거지역의 법적 상한 용적률은 최대 500%라 종 상향이 이뤄지면 재건축 사업성이 개선된다.

과밀단지에 대한 사업성도 높아질 예정이다. 용적률은 크게 기준, 허용, 상한, 법적상한 용적률로 나뉜다. 2004년 종 세분화 작업 당시 주거지역이 1·2·3종으로 구분됐는데, 3종 일반주거지역은 법적상한 용적률이 300%로 정해졌다. 통상 허용용적률에서 법적상한 용적률까지 높여 재건축하려면 늘어난 용적률만큼 공공기여나 임대주택 등을 공급해야 한다.

문제는 동부이촌동 단지처럼 1990년대 준공된 일부 아파트는 용적률이 이미 300%를 넘는다는 점이다. 이 경우 용도지역 상향을 통해 아파트의 현황용적률을 허용용적률로 인정해주되, 최대 인센티브는 용적률의 125%(용적률의 4분의 1만큼 추가)까지로 제한하기로 했다.

예컨대 한가람 아파트의 현황용적률은 358.24%다. 종 상향 때는 허용용적률이 358.24%까지 인정되고, 법적상한 용적률은 최대 4분의 1만큼 더한 447.80%(358.24×1.25)까지 늘어난다는 얘기다.

이촌동 인근 A공인은 “통합 재건축 때는 단지 사이에 있는 도로도 문제가 될 수 있다”면서도 “일부 도로를 국민연금공단이 소유하고 있는데 매도청구권을 행사해 감정평가액대로 보상해주면 대지면적도 늘어날 것”이라고 말했다. 리모델링 동의율도 변수다. 재건축과 달리 리모델링은 사업계획승인 신청 전 조합원 동의율 75%를 다시 받아야 하기 때문이다.

“종 상향 이뤄져도 사업성 없어”

리모델링 추진 측은 재건축 사업성이 낮다는 점을 다시 한번 강조하고 있다. 이촌동 인근 B공인은 “재건축에 대한 이야기가 나오고 있지만, 추진협의회도 특정 단지가 주축이 아닌 이촌동 일대 주민 일부가 모여 꾸려진 것”이라며 “추진 동력이 크지 않다”고 말했다.

차주환 한가람아파트 리모델링조합장도 “리모델링은 사업이 어느 정도 진전이 됐다”며 “최근 2024 정기총회에서 조합 운영에 대한 안건도 모두 가결됐다”고 말했다.

특히 재건축할 경우 조합원 분양 면적을 축소해야 한다는 주장도 나온다. 종 상향이 승인될지조차 불분명한 상황에서 사업성도 떨어진다는 얘기다.

한가람 리모델링 조합에 따르면 종 상향이 이뤄질 경우 공공기여는 총 17.39%가 필요하다. 한강 변 공공시설 제공에 따른 공공기여(10%)와 종 상향으로 인한 공공기여(7.39%) 때문이다. 공공기여 후 재건축에 사용할 수 있는 대지면적은 4만7101㎡다. 해당 대지면적에 용적률 447.80%를 적용한 연면적은 21만919㎡ 수준이다.

여기서 임대주택(약 1만1258㎡)과 종 상향에 따른 상업·업무시설(약 2만1092㎡) 사용 부분을 제외하면 분양 가능한 연면적은 17만8565㎡가 된다. 현 조합원이 소유한 전체 연면적(21만9072㎡)보다 분양 가능 연면적이 작아지는 것이다. 이에 따라 일반분양은 불가능하고, 조합원 분양도 리모델링 때보다 전용면적 19~23㎡를 줄여야 한다는 게 조합 측 설명이다.

차 조합장은 “도로 문제에 대해서도 입장을 조만간 낼 예정”이라며 “국민연금공단이 소유한 도로는 용강중과 신용산초로 향하는 길이라 공공성이 있어 없애기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

재건축 논의는 종 상향이 확실시된 후 이뤄져야 한다는 의견도 나온다. 김제경 투미부동산 소장은 “정부가 재건축이 이뤄지도록 규제를 완화해주는 추세지만 용적률 300% 이상인 곳은 종 상향이 관건”이라며 “재건축과 리모델링 방식을 놓고 갈등이 이어지면 사업이 지연될 수밖에 없다”고 설명했다.