상담 문의

“안녕하세요. 얼마 전 부동산 중개인을 통해 성동구에 위치한 건물의 매매계약을 체결한 최OO입니다. 계약 당시 중개인은 법인을 설립해 매입할 경우 매매금액의 80%까지 대출이 가능하다고 설명했기에 그대로 계약을 진행했습니다. 그러나 계약 후 은행에 대출을 문의하니, 신설 법인은 재무제표가 없어 단순히 부동산 담보만으로는 신규 대출이 불가하다는 답변을 받았습니다. 잔금일이 3주밖에 남지 않은 매우 급한 상황입니다. 이런 경우 해결할 방법이 있을지 조언 부탁드립니다.”
Copilot ai로 만든 이미지입니다
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상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 현재 처한 상황에 위로의 말씀을 드리며, 이미 상황이 발생한 만큼, 해결책에 대해 안내드리겠습니다.

1. 은행의 대출심사 기준 이해하기
은행에서 대출을 실행할 때 가장 중요하게 평가하는 요소는 재무 안정성과 지속적인 수익 창출 가능성입니다. 신설 법인의 경우 재무제표가 아직 없고 실적이 검증되지 않아 대출 리스크가 높아지기 때문에, 부동산 담보만으로는 대출 승인이 어려운 경우가 많습니다.

따라서, 은행 심사역과 협의 시 재무제표가 없는 신설 법인만으로 대출 승인을 받으려 하기보다는, 법인의 실질적인 소유자가 의뢰인임을 명확히 하고, 의뢰인의 개인 재무 상태가 충분히 검증되었음을 증명하는 것이 중요합니다. 이를 위해 소득 증빙 자료와 차입금 상환 능력을 입증할 수 있는 자료를 준비하여 은행 심사역에게 적극적으로 어필하시기 바랍니다. 이후, 은행은 해당 부동산의 감정가를 확인한 뒤 지역별 담보인정비율(LTV)에 맞는 한도까지 대출을 실행할 수 있습니다.

2. 부동산 중개인의 책임 검토 및 협상
부동산 중개인의 설명을 믿고 매매계약을 체결하셨던 만큼, 중개인과 재협상을 검토할 필요가 있습니다. 중개인이 대출 가능성을 충분히 확인하지 않고 안내하여 계약이 체결된 부분에 대해 책임을 물을 수 있으며, 협상을 통해 해결 방안을 모색할 수 있습니다. 중개인을 통해 매도인을 설득하여 계약 해제를 고려하거나, 해제가 어려운 경우 잔금 지급 시기를 연장하여 대출 준비 시간을 확보할 수 있도록 협상하는 것이 필요합니다. 이러한 재협상은 대출 실행을 위한 필수적인 시간을 확보하는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

3. 매매계약 해제와 대출이 모두 불가한 경우
매매계약 해제가 어렵고 은행 대출도 실행이 불가능한 경우에는 이미 납부한 계약금을 위약금으로 매도인에게 지급하고 계약을 포기할 위험이 생깁니다. 이러한 손실을 방지하기 위해 신속한 차선책 마련이 필수적입니다.

우선, 의뢰인이 보유한 부동산이 몇 개인지 확인하고, 해당 부동산들을 공동담보로 제공하여 자금력을 증명할 수 있는지 검토해보세요. 또한, 단기 자금 마련을 위해 제2금융권을 활용하는 것도 하나의 방법입니다. 제2금융권을 통한 자금조달은 다소 금리가 높더라도 잔금 납부에 필요한 자금을 일시적으로 확보할 수 있으며, 이후 여유가 생기면 제1금융권으로 대환할 수 있습니다. 이러한 대안은 잔금 납부를 위한 긴급 자금을 확보하고 계약을 유지할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.

위의 내용을 참고하여 남은 잔금 납부를 위한 해결책을 모색하시기 바랍니다.

한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
김민수 밸류업이노베이션 전략기획 본부장 (前 K은행 지점장)
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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