[힘이 되는 부동산 법률] 임대차보증금반환채권 양수한 금융기관의 지위

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잘못된 법리판단으로 실패한 경매투자사례를 소개한다. 구체적인 사례 소개에 앞서, 이해를 돕기 위해 기본 법리부터 살펴보자.

★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.

예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억 1천만 원으로 임대차계약이 체결된다. 임차인 입주 무렵 전입신고, 확정일자가 이루어진 후에서야 근저당권이 설정된다. 그 후 진행된 경매에서 임차인은 배당요구하지만, 집 시세가 보증금 2억 1천만 원에도 미치지 못하는 소위 '깡통전세'인지라 정상적으로는 아무도 낙찰받지 않게 된다. 단돈 1천만 원에 낙찰받더라도, 배당받지 못한 나머지 임대차보증금에 대해서는 낙찰자가 책임질 수 밖에 없기 때문이다.

경매상식이 있는 사람이라면 쉽게 알고 있는 법리인데, 나머지 보증금을 책임지지 않을 수 있다는 잘못된 판단으로 이런 주택을 수천만 원에 낙찰받은 것이다. 잘못된 법리판단 때문인데, 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출금 반환보증과 이에 따른 보증금반환채권양도라는 점 때문에 법리를 오해했기 때문이다. 전세보증보험가입에 따른 후속절차로 임대차계약체결과정에서 이미 보증금반환채권이 HUG에 양도되었고, 그 때문에 임차인은 더 이상 보증금채권이 없어서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없다고 오판한 것이다.

관련 판결을 소개한다. HUG는 임차인에게 보증금을 대위변제한 후 낙찰자에게 구상금청구한 사안인데, 1,2,3심 모두 원고청구 인용 즉, 낙찰자인 피고 패소 판결이 선고되었다.

★서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결[구상금]

1. 인정사실

가. 임대차계약 및 임대차보증금 안심대출보증

⑴ 소외인은 2018. 1. 13. 소외 2로부터 서울 강서구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 임대차보증금 210,000,000원, 임대차기간 2018. 2. 3.부터 2020. 2. 2.까지 24개월로 정하여 임차하는 내용의 채권적 전세계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 전세계약’이라 한다), 2018. 1. 25. 이 사건 전세계약서에 확정일자를 부여받은 다음 2018. 2. 3.경 인도 및 전입신고 절차를 마쳤다.

⑵ 한편 임차인 소외인은 2018. 1. 23.경 전세보증금 대출을 위하여 원고에게 전세금안심대출보증계약을 신청하였다. 이에 원고는 2018. 2. 2. 소외인과 사이에 ① 주채무자를 임대인 소외 2(이후 이 사건 주택에 대한 아래와 같은 소유권 변동으로 인하여 주채무자가 소외 3을 거쳐서 피고들로 변경되었다), 보증채권자를 임차인 소외인, 보증대상을 ‘이 사건 전세계약 해지 또는 종료로 인하여 임대인이 임차인에게 부담하는 전세보증금 반환채무’, 보증금액을 210,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세보증금반환보증계약 및 ② 주채무자를 임차인 소외인, 보증채권자를 전세자금 대출금융기관인 신한은행(역곡지점), 보증대상을 ‘임차인이 대출금융기관에 부담하는 전세자금 대출금 반환채무’, 보증금액을 168,000,000원으로 하여 지급보증하기로 하는 전세자금대출특약보증계약을 체결하였다(이하 위 두 가지 보증계약이 합하여 이루어진 이 사건 전세금안심대출보증계약을 ‘이 사건 보증계약’이라 한다). 한편 소외인은 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 부담하는 현재 및 장래 채무를 담보하기 위하여 2018. 1. 23. 이 사건 전세계약에 따른 전세보증금 210,000,000원에 대한 반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 원고는 소외인의 위임을 받아 내용증명우편을 통하여 임대인에게 전세보증금반환채권 양도통지를 하여 그 통지가 그 무렵 도달되었다.

나. 이 사건 주택에 대한 소유권 변동 및 임대인의 지위승계

⑴ 이 사건 전세계약 직후인 2018. 2. 5.경 이 사건 주택의 소유권은 소외 3 앞으로 이전되어 소외 3이 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였고, 2018. 2. 8. 이 사건 주택에 근저당권자 소외 4, 채권최고액 210,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되었다.

⑵ 2018. 9. 27. 근저당권자인 소외 4의 신청으로 이 사건 주택에 대하여 서울남부지방법원 2018타경8610호로 임의경매개시결정이 이루어졌는데, 위 경매절차에서 이루어진 이 사건 주택의 감정평가액은 224,000,000원이었다. 그러나 위 경매절차에서 8회의 유찰이 된 후 2020. 1. 10. 피고 1, 피고 2, 피고 4, 피고 5 및 소외 5 5인이 이 사건 주택을 매각대금 37,980,000원에 공동으로 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 소외 5의 1/5 공유지분은 2020. 4. 17. 소외 5가 대표이사로 있는 피고 3 앞으로 이전되었다. 이로써 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위가 피고들에게 승계되어, 피고들이 이 사건 주택에 대한 공동임대인이 되었다.

다. 원고의 전세보증금 반환채무 대위변제

⑴ 이 사건 주택에 대하여 임의경매절차가 개시되자, 원고는 2018. 10. 15. 전세보증금반환채권 양수인의 지위에서 전세보증금반환채권 210,000,000원에 대한 배당요구서를 제출하였고, 2020. 2. 25. 이루어진 배당절차에서 원고 앞으로 35,665,961원의 배당이 이루어져, 원고는 2021. 3. 10. 이자 등을 포함한 35,670,747원을 배당금으로 지급받았다.

⑵ 한편, 이 사건 전세계약이 종료되었음에도 피고들이 전세보증금을 반환하지 않음에 따라 임차인 소외인은 서울남부지방법원 2020카임10048호로 이 사건 주택에 대한 임차보증금을 210,000,000원으로 한 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 12. 임차권등기명령이 이루어졌다.

⑶ 소외인은 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기 절차를 마친 후 이 사건 전세보증금반환보증계약의 보증채권자로서 원고에게 전세보증금 반환채무에 대한 보증채무금을 청구하였고, 원고는 2020. 6. 25. 주채무자인 임대인을 대위하여 소외인에게 미회수 전세보증금액인 174,329,253원(= 전세보증금 210,000,000원 － 배당을 통한 회수금 35,670,747원)을 대위변제하였다.

2. 양 당사자의 주장

가. 원고
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대인으로부터 보증금을 변제받기 전까지 임대차관계가 존속되기 때문에 대항력은 존속하므로, 임차인 소외인이 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 소외인이 취득한 대항력은 존속한다. 한편 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하였으므로, 민법 제482조의 변제자 대위 법리에 따라 원고가 대위변제한 전세보증금 반환채무금을 원고에게 구상하여줄 의무가 있다.

나. 피고들
임차인 소외인이 이 사건 주택의 양수인에게 대항력을 행사할 수 있다 함은 주택임대차보호법상 이 사건 전세계약의 보증금반환청구권을 양수인에게 청구할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 소외인은 이미 2018. 1. 23. 보증금반환채권에 대해 채권양도를 하였기에 위 보증금반환채권을 상실하였다. 한편 임차주택에 대한 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청하여 이러한 의사표시가 임대인에게 송달되면 임대차계약은 해지로 인하여 종료되는바(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인 소외인으로부터 전세보증금반환청구권을 양수받은 원고가 2018. 10. 15. 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하여 전세보증금 일부를 배당받아 갔으므로 이 사건 전세계약은 2018. 10. 15.경 종료되었다. 결국, 임차인 소외인은 2018. 1. 23. 원고에게 전세보증금반환채권을 양도하여 상실한 상태이기 때문에 그 이후에 이 사건 주택의 소유권을 취득한 양수인에게 더 이상 대항력을 행사할 수가 없고, 원고 또한 이미 소멸된 위 소외인의 대항력을 근거로 피고들에게 구상금 내지 양수금 청구를 할 수가 없다.

3. 원고의 청구원인에 대한 판단

이 사건의 핵심은 피고들이 이 사건 주택의 소유권을 취득할 당시 이 사건 주택의 임차인인 소외인이 이 사건 전세계약에 기한 대항력을 가지고 있었는지 여부인데, 이 문제는 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 보증금반환채권을 담보로 취득(채권양수)한 전세자금 대출 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금반환채권양수인의 지위에서 배당요구를 하였을 경우 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부와 직결되어 있다.

가. 관련 규정 및 법리

○ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조 제1, 2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

나. 판단

주택임대차보호법 제3조의2 제7항, 9항의 규정은, 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 보증금반환채권을 담보로 양수한 금융기관등에게 우선변제권이 인정되지 않는 대법원 선례(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 )로 인하여 초래된 문제점을 해소하기 위하여 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 주택임대차보호법을 개정하면서 신설된 규정으로서, 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 금융기관등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것이다. 이와 같은 입법 취지 및 관련 규정의 내용에 비추어보면, 해당 금융기관이 임차주택에 대한 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사하여 배당을 받았다 하더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의사표시로 간주할 수 없다고 할 것이며, 해당 주택임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다.

위와 같은 인정사실 및 법리에 의하면, 이 사건 주택의 임차인 소외인은 2018. 2. 2.경 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 피고들이 이 사건 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통하여 여전히 이 사건 주택에 대한 대항력을 가지고 있음이 명백하고, 피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 공동임대인의 지위에 있다할 것이므로, 결국 피고들은 공동임대인으로서 임차인 소외인에게 이 사건 전세계약보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계에 있다.

다. 소결론
그렇다면, 피고들은 이 사건 주택의 임차인 소외인에게 이 사건 경매절차를 통하여 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금 174,329,253원을 반환할 의무가 있다. 따라서, 피고들은 위 전세보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 공동하여 위 전세보증금 반환채무 대위변제금 174,329,253원 및 이에 대하여 그 대위변제일 다음날인 2020. 6. 26.부터 이 사건 소장 부본 최종송달일인 2020. 10. 23.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

항소심 판결 이유 역시 1심과 대동소이했다.

★서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021나20766 판결[구상금]

1. 제1심 판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 당심에서 추가된 피고들의 주장에 관한 판단을 제2항에 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가주장에 관한 판단

가. 피고들의 주장

임차인인 소외인도 서울남부지방법원 2018타경8610호 경매절차에서 대항력이 아닌 우선변제권을 선택하여 배당요구를 하였는바, 피고들이 이 사건 주택을 매수할 당시 소외인은 대항력을 상실한 상태였으므로 피고들에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다.

나. 판단

살피건대, 임차인인 소외인이 위 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 보증금 전액을 배당받을 수 없었으므로, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 나머지 잔액 174,329,253원에 관하여 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 경락인인 피고들에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고들의 위 주장은 이유 없다.

대법원 역시 같은 결론이었다.

★대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결[구상금]
〈주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사안〉

1. 제1 상고이유에 관하여

가. 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인 소외인이 이 사건 주택에 대한 대항력을 취득한 이후 이 사건 전세계약보증금 반환채권을 양수한 원고가 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받았다 하더라도 현재까지 임차인 소외인의 대항력이 여전히 유지되고 있다고 판단하였다. 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법 제3조 제4항, 제3조의5 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

2. 제2, 3 상고이유에 관하여

원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 공동하여 이 사건 전세계약보증금 반환채무를 대위변제한 원고에게 원고가 대위변제한 금원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이유 설시에 충분하지 않은 부분이 있으나 원고가 대위변제한 금원 상당의 지급 청구를 인용한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 변제자대위, 주택임대차보증금반환채권을 양수한 금융기관의 지위 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

피고 주장이 법해석상으로 전혀 터무니없다고 할 수는 없지만, 결론자체가 상식에 부합하지 않을 수 있다. 피고 주장이 받아들여진다는 것은, 보증금을 대납한 HUG의 지위에 큰 결함을 초래할 수 밖에 없고, 이는 국민세금이라고 할 수 있는 재정에도 큰 타격이 될 수 밖에 없기 때문이다. 타당하고 상식적인 결론과 거리가 있을 수 밖에 없어 판단에 매우 조심스러워야하는데, 낙찰받더라도 잔여보증금을 반환해 줄 의무가 없다고 섣불리 판단된 것으로 보인다. 더구나, 잘못된 투자권유를 받아 이렇게 낙찰받은 사람이 수백명이나 된다고 하니 향후 큰 파장이 예상된다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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