질문:
기존 주택을 양도하고 부친과 합가 중인 A씨는 오래전 증여받은 수도권 상가를 주택으로 용도 변경하여 거주할 계획입니다. 향후 이 주택을 양도할 때, 상가 보유 기간도 포함하여 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는지 궁금합니다.
Chat GPT로 만든 이미지입니다
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답변:
양도소득세는 양도 당시의 현황을 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다. 주택 수를 계산할 때나 거주 및 보유 기간 산정 시에도 양도 시점의 현황이 중요합니다. 부동산 보유 중에 상가를 주택으로, 혹은 주택을 상가로 용도 변경하는 경우가 종종 발생하는데, 양도세 계산 시 장기보유특별공제율의 차이로 인해 주택과 상가의 양도에 따른 세금이 달라질 수 있습니다. 구체적으로 살펴보면, 주택 수에 따라 1주택 양도 시에는 상가 양도 시와 달리 높은 장기보유특별공제율이 적용되어 상대적으로 낮은 세금이 부과되고, 다주택자의 경우는 장기보유특별공제가 배제되어 세금 부담이 증가할 수 있습니다.

사례와 같이 보유 중인 상가를 주택으로 용도 변경한 후 1주택(고가주택인 경우)으로 양도하는 경우, 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까요? 현행 법령에서는 용도 변경 후 양도 시 전체 보유 기간을 기준으로 계산되며, 상가 보유 기간은 상가 기준인 2%(최대 30%)가 적용되고, 주택으로 용도 변경 후의 보유 및 거주 기간에는 매년 4%씩 적용됩니다. 이 중 공제액이 큰 금액이 적용됩니다. 다만, 이 공제 방식은 2024년 말까지만 유효하며, 2025년부터는 세법 개정에 따라 새로운 규정이 적용될 예정이므로 주목할 필요가 있습니다.

2025년 이후에는 거주 기간에 따라 공제가 구분되며, 주택 전환 후 2년 미만 거주한 주택의 경우 상가 보유 기간을 포함한 전체 기간에 대해 2%를 곱하여 30% 한도로 공제가 적용됩니다. 반면, 주택 전환 후 2년 이상 거주하여 1세대 1주택 요건을 충족한 경우에는 상가 보유 기간에 2%, 주택 보유 기간에 4%를 각각 곱한 후 두 공제율을 합하여 최대 40%까지 보유 기간 공제를 받을 수 있습니다. 또한, 거주 기간 공제는 주택 보유 기간 중 거주한 기간에 대해 매년 4%씩 최대 40%를 공제받아 합산 공제율이 최대 80%까지 가능합니다.

결국, 개정 세법의 취지는 양도 당시 현황이 주택이라면 주택에 적용되는 장기보유특별공제율을 기준으로 하되, 상가 보유 기간에는 상가에 적용되는 2%를 곱하여 계산한다는 의미입니다.

반대로 1주택을 상가로 용도 변경 후 양도하는 경우에는 장기보유특별공제가 어떻게 적용될까요? 과세 당국의 해석에 따르면, 이 경우 양도 당시 건물이 상가이므로 2%의 장기보유특별공제만 적용됩니다. 논리적으로 보면 상기 사례처럼 주택 사용 기간을 별도로 분할해 적용할 것처럼 보이지만, 국고주의 관점에서는 양도 당시 현황만을 보고 과세하는 것으로 해석됩니다.
상가에서 주택으로 용도 변경 시, 장기보유특별공제 혜택은 어떻게 달라질까요? [한경부동산밸류업센터]
하나은행 WM컨설팅센터 상속증여팀 세무전문위원 이신규

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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