부동산을 팔면 이익을 본 부분에 대해 양도세를 내야 하는데 매도가액에서 취득가액과 각종 필요 경비를 공제한 금액이 과세 대상인 양도차익이 된다. 이 양도차익에서 3년 이상 보유 시 적용되는 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제와 250만원의 기본공제를 차감하면 세율 대상인 과세표준이 나온다. 과세표준 규모에 따라 6.6~49.5%의 양도세율이 적용된다. 양도세 부담을 낮추는 방법은 필요경비를 최대한 반영해 양도차익을 줄이는 것이다. 부동산을 취득·개선·양도하기 위해 쓴 비용을 필요경비로 공제할 수 있는데 모든 지출이 인정되지는 않는다.

우선 자본적 지출로 부동산 가치와 내용연수를 증대하는 지출은 필요경비로 인정된다. 대표적으로 베란다 섀시 공사, 거실·방 확장 공사, 난방시설 교체, 방범창 설치 비용 등이 있다. 반면 단순히 수리하거나 본래 기능을 유지하기 위한 수익적 지출인 벽지·장판·싱크대·주방기구·문·조명 교체, 타일·변기 공사 등은 필요경비로 인정되지 않는다. 따라서 지출 전 견적서 세부 내역에서 필요경비 인정 여부를 확인할 필요가 있다.

이외에 취득세(납부 영수증 없어도 가능)와 법무사 등기처리비, 부동산 중개수수료(취득·양도), 세무사 양도세 신고수수료, 계약서 작성 비용, 공증 비용, 명도 비용 등도 필요경비로 인정된다. 하지만 부동산 취득 자금 조달을 위해 금융회사에 낸 대출이자는 필요경비로 보지 않는다. 한편 취득가액 자료가 없는 때는 기준시가 상승 비율을 활용해 양도가액으로부터 환산취득가액을 구해 양도차익을 계산하는 경우도 있다. 이때는 필요경비도 위와 같은 실제 지출액이 아니라 취득 시 기준시가의 3%를 필요경비개산공제로서 대신 반영한다.

'필요경비 공제'로 부동산 양도차익 줄이세요
양도세에서 필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 등 적격증빙이 있거나 계좌이체 등 금융거래 증명서류로 실제 지출 사실을 확인할 수 있어야 하므로 관련 서류를 잘 챙겨두는 것이 좋다.

김수정 하나은행 WM컨설팅센터 세무팀장