토지 확보 안된 경기 광주 쌍령동 민간임대…속임수 주의
경기도 광주시 쌍령동 일대에서 협동조합 민간임대 사업이 추진 중에 있어 주의가 요구된다.

업계에 따르면 광주시 쌍령동 민간임대 사업 시행사인 A사는 최근 경기도 쌍령동 136번지 일원 쌍령지구 도시개발사업지구 내에 약 9만 9,000여㎡(3만평)에 이르는 토지의 가계약을 체결하고, 조합원 모집에 나서고 있다. A사는 이곳에 10년 동안 거주가 가능한 약 1900여 가구에 달하는 협동조합 민간임대 사업을 추진할 계획으로 투자자 모집을 하고 있다.

문제는 A사가 추진하려는 토지가 가계약 임에도 100% 토지를 확보했고, 도시개발사업이 완료됐다는 등의 거짓 정보를 활용하고 있다는데 있다. A사가 지불한 가계약금은 전체 토지비의 1%에 지나지 않아 나머지(토지사용권 80% 확보에 대한 금액) 토지비를 마련해야되는 상황이다.

여기에 A사에서 업을 추진하려는 곳은 광주시가 지난 2023년 6월, 쌍령지구 도시개발사업 관련해 도시개발구역 지정 및 개발계획안에 대한 공람에 들어간 곳으로, 도시개발사업이 완료되기까지 많은 시일이 필요하기도 하다.

한 부동산 전문가는 “공동주택 사업을 하는데 있어 가장 중요한 것이 토지 확보인데 토지가 확보되지 않은 상황에서 마치 토지가 다 확보된 것처럼 속여 사업을 진행하는 것은 사기와 다를 것이 없다”며 “시세보다 현저하게 낮은 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 정보 및 광고는 의심할 필요가 있다”고 말했다.

■ 지주택보다 더 위험한 협동조합 민간임대주택…다단계 같은 조합원 모집

협동조합 민간임대주택은 협동조합 기본법에 따라 5명 이상 발기인이 민간임대주택 공급을 목적으로 협동조합을 설립, 30가구 이상의 임대주택을 신축해 조합원에게 우선 공급하는 형태의 주택을 말한다. 일반인이 발기인으로 참여해 토지 사용권 80% 이상(사업계획승인 시 100% 확보)을 확보한 후 조합원을 모으고, 조합원들은 10년 동안 거주한 뒤 해당 주택을 시세보다 싼값으로 해당 주택의 분양권을 받을 수 있다.

문제는 “원수에게도 권하지 않는다”는 지역주택조합사업(지주택)보다 리스크가 높다는 것이다. 우선 지주택은 조합원 자격(무주택 또는 전용 85㎡ 이하 1주택자)이나 조합설립요건(토지 사용권 80% 이상, 15% 이상 소유권, 모집 세대수 50% 이상 조합원 구성)이라도 있지만 협동조합형은 조합원 자격도 아무런 제한이 없다. 조합설립요건도 발기인 5인 이상이면 되기 때문에 누구나 쉽게 조합원 자격 및 설립이 가능하다.

사업에 있어 가장 중요한 사업비 조달도 지주택은 조합원분양 납입금과 시공사보증 PF인데 반해 협동조합형 민간임대는 조합원의 임대보증금 및 출자자금과 주택도시보증공사(HUG) PF 보증이기 때문에 자금 조달에도 어려움이 많다.

특히 협동조합 민간임대는 발기인 모집 과정에서 사업추진에 대한 정보공개 의무가 없어 전문적인 지식이 없으면 현혹되기 쉽고, 출자금 반환 및 철회 관련 법적 규정도 없어 사업이 수포로 돌아갈 경우 가입비, 투자금 등을 돌려받지 못할 가능성도 크다.

하지만 여전히 부지확보(토지소유권 80% 이상)와 건축 규모가 확정되지 않고, 조합원 모집 관련 지자체 미신고 상황 등에서 허위·과장 광고를 통해 조합원을 모집하는 사례가 여전하다.

업계관계자는 “지주택에 대한 피해 사례는 이미 여러차례 홍보를 통해 많은 사람들이 위험성을 알고 있지만 협동조합형 민간임대주택은 생소하게 생각하는 사람들이 많아 피해도 크다”며 “사업을 할 수 있는 조건이 갖춰지지 않은 상황에서 조합원을 모집하는 경우가 많다 보니 사업 지연 및 취소 가능성도 높아 최근에는 경기 광주, 천안, 속초 등 지자체에서도 적극적으로 투자주의를 알리고 있는 상황이다”고 말했다.

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