사진=게티이미지뱅크
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1기 신도시 등 노후계획도시 정비는 우리 사회가 아직 경험하지 못한, 대규모 정비사업물량의 처리라는 어려운 내용이면서 동시에 꼭 필요한 사안입니다. 노후도심과 정주환경 개선이 목적이기에 선도지구 지정 같은 시도는 그 자체만으로도 의미가 크며, 일부 시행착오가 있더라도 꾸준하게 진행해야 하는 장기사안입니다. 신도시를 한 번에 재정비하는 것은 현실적으로 어려우니 순차적으로 진행하면서 우선적인 시범케이스로 삼겠다는 것이 선도지구라고 생각하면 이해하기가 쉽습니다.

지난 5월 발표에서 평균 2만6000호라던 선도지구의 선정 규모가 막상 뚜껑을 열어보니 13개 구역 총 3만6000호로 발표됐습니다. 기존 발표내용은 총 정비물량의 10~15%를 올해 선도지구로 선정하고 이후 2030년 입주를 목표로 정비사업을 추진한다는 것이었습니다. 그 때문에 물량이 늘어나면 착공과 입주가 계획대로 가능하냐는 지적이 나올 수 있습니다.

그렇지만 굳이 단기적인 예정 일정 준수에 논점을 맞출 필요는 없어 보입니다. 노후계획도시의 전면적인 재정비는 우리 사회가 아직 경험하지 못한 사안입니다. 지금은 누구도 무엇이 올바른 해법인지 알지 못합니다. 그렇다면 일단 선도지구를 좀 더 넓게 지정하고 그중에서 사업추진이 빠른 곳을 중점적으로 지원하는 것도 하나의 접근방법입니다. 이번에 제시된 행정지원, 금융지원, 협력형 정비 등 방안도 모두 좋습니다. 모두가 논의하면서 하나씩 보완하면 되는 사안입니다.

우리가 이미 인지했듯, 1기 신도시의 정비는 장기계획입니다. 단기질주가 아닌 마라톤인 만큼 향후로도 꾸준한 진행이 필요합니다. 매년 선도지구를 추가 지정하더라도, 이주대책 등을 고려하면 정비사업을 착착 진행하는 것이 현실에서는 만만찮은 사안이므로, 일단 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것으로 봐야 합니다.

선도지구 지정은 하나의 출발점일 뿐 앞으로의 과정이 상당하다는 점도 유의해야 합니다. 민간정비사업의 핵심이 금전적 사안이라는 점도 감안해야 합니다. 1기 신도시 초기부터 입주하신 분들은 경제활동의 전성기가 지난 경우가 대부분이라는 점, 현재의 시세, 일반분양물량과 분양가, 추가분담금 등이 예시입니다. 이번에 선도지구가 된 곳은 일단 정비사업의 순번이 앞당겨지므로 시세에 반영되는 것이 자연스럽습니다. 해당 지역 및 단지에는 긍정적입니다.

과거와 달리 현재는 재건축사업의 인허가는 문제가 되지 않겠으나 개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건입니다. 그 때문에 사업추진속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고, 그렇다면 역시 지역적이고 국지적인 양극화로 연결됩니다. 이번 발표에서도 '통합정비 맞춤형 금융지원 방안'이 제시됐지만, 조합원의 입장에서는 결국 대출입니다.

따라서 선도지구지정에 따른 시장안정 효과는 제한적이라고 할 수 있습니다. 정비사업을 통해 입주 가능한 공급물량이 되기까지 소요되는 시간이 짧지 않기에 그렇습니다.

그렇더라도 향후 시장 상황이 바뀔 때를 대비해 지금처럼 제도적 준비를 해두는 것은 꼭 필요한 사안입니다. 노후도심의 재정비는 어느 시기가 되건 필요합니다. 선도지구 지정도 단기적 실효성 등에 대한 평가나 비판이 아닌, 이 같은 시각에서 다루는 것이 적절합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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