사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
공장을 임대한 세입자도 상가건물 임대차보호법(상임법)의 보호를 받을 수 있을까요? 대법원은 최근 판결에서 공장에서 제조뿐 아니라 영업활동이 이뤄진다면 상임법의 적용 대상이 될 수 있다는 중요한 기준(2024다26486)을 제시했습니다.

이번 판결은 공장처럼 상품 제조와 가공이 이뤄지는 장소도 상임법의 보호를 받을 수 있다는 점을 명확히 한 사례입니다. 대법원은 건물의 사용 목적이 제조에 국한되지 않고, 영리를 목적으로 한 영업활동이 있었다면 상임법이 적용될 수 있다고 판단했습니다.

사례를 들여다보겠습니다. 건물주는 세입자에게 공장을 임대했습니다. 세입자는 해당 건물을 사업장으로 등록하고 레이저 제조업을 운영했습니다. 이후 건물주는 계약 기간이 만료됐다며 세입자에게 건물 반환을 요구했습니다. 그러나 세입자는 상임법에 따라 계약 갱신을 요구했으며, 이를 통해 계약이 갱신됐다고 주장하며 건물 반환을 거부했습니다.

건물주는 이 건물이 단순히 제조를 목적으로 한 공장일 뿐 상임법이 적용될 수 없다고 주장했습니다. 하지만 세입자는 공장에서 상품 제조뿐 아니라 판매와 대금 수수와 같은 영업활동도 이뤄지고 있으므로 상임법의 보호를 받아야 한다고 맞섰습니다.

원심 판결은 상임법의 적용 여부를 지나치게 제한적으로 해석했습니다. 원심은 공장이 제조업을 목적으로 한 장소일 뿐 영업활동은 이뤄지지 않았다고 판단했습니다. 또한, 대금 수수 방식이 계좌이체에 불과하다는 이유로 영업활동으로 인정하지 않았습니다. 결국 원심은 상임법이 적용되지 않는다고 보아 건물주의 손을 들어주었습니다.

그러나 대법원은 이를 뒤집고 세입자의 손을 들어줬습니다. 대법원은 공장이 단순 제조시설에 그치지 않고 영업활동이 이뤄진다면 상가건물로 봐야 한다고 판단했습니다. 세입자가 공장에서 상품 제조와 함께 대금 수수 등 영업활동을 병행한 점, 별도의 영업소 없이 모든 활동을 이곳에서 진행한 점 등을 근거로 건물 전체가 영업용으로 사용됐다고 인정했습니다.

대법원은 상임법 제2조 제1항을 근거로, 상임법의 적용 대상이 단순한 상업시설에만 국한되지 않는다고 판결했습니다. 이 조항에 따르면 상임법은 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 사용하는 건물에 적용됩니다. 이번 판결은 기존의 법리(2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결)를 다시 한번 명확히 해 세입자 보호의 폭을 넓히는 중요한 기준을 제시한 셈입니다.

상임법은 단순 상업공간뿐 아니라 다양한 공간에서도 영리활동이 이뤄진다면 보호 대상이 될 수 있습니다. 하지만 계약 체결 단계부터 사업자등록 여부와 실제 사용 형태를 명확히 해야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 제조업 공장을 임대하더라도 단순한 생산 활동만으로는 상임법의 보호를 받을 수 없고 영업활동을 병행해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com