준공 후 미분양 총 1만8307가구
한달 새 수도권서 33% 급증
대출 규제·분양가 급등 영향
서울 거래량 6개월 만에 최저
10월 착공·인허가는 일제히 늘어
전국의 ‘불 꺼진 새 아파트’가 계속 증가하며 4년3개월 만의 최대 수준까지 쌓였다. 수도권에서만 한 달 새 ‘준공 후 미분양’ 아파트가 30% 넘게 늘었다. 대출 규제와 집값 상승 심리 둔화 등이 맞물린 영향이다. 서울 아파트 거래량이 6개월 만에 최저로 감소하는 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다.
○인천 ‘악성 미분양’ 178% 급증
29일 국토교통부에 따르면 지난 10월 기준 전국 미분양 주택은 6만5836가구로 집계됐다. 9월(6만6776가구)보다 1.4%(940가구) 감소하며 4개월 연속 미분양이 줄었다. 수도권은 1만3898가구에서 1만3948가구로 0.4%(50가구) 늘었다. 지방은 5만2878가구에서 5만1888가구로 1.9%(990가구) 털어냈다.
하지만 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 계속 늘고 있다. 9월 1만7262가구에서 10월 1만8307가구로 6.1%(1045가구) 증가해 15개월 연속 오름세를 나타냈다. 2020년 7월(1만8560가구) 이후 4년3개월 만의 최대를 기록했다. 전체 준공 후 미분양의 79%가 지방에 몰려 있다. 하지만 최근 한 달간 지방(1만4375가구→1만4464가구, 0.6% 증가)보다 수도권(2887가구→3843가구, 33.1% 증가)에서 준공 후 미분양 증가세가 두드러졌다.
인천의 악성 미분양이 555가구에서 1547가구로 992가구(178.7%) 급증한 영향이다. 인천과 달리 서울(537가구→523가구)과 경기(1795가구→1773가구)는 준공 후 미분양이 소폭 줄었다. 지방에선 부산(1535가구→1744가구)과 강원(485가구→682가구)에서 악성 미분양 문제가 심각해졌다.
분양가 급등세와 대출 규제 등으로 분양시장 침체 분위기가 나타나면서 향후 준공 후 미분양이 더 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 업계 관계자는 “공사비와 금융 비용 상승 등 여파로 최근 후분양 물량이 늘어난 것도 악성 미분양 증가세에 한몫한다”고 말했다.
○인허가·착공 실적은 개선
전국 주택 거래량은 9월 5만1267건에서 10월 5만6579건으로 10.4%(5312건) 늘었다. 하지만 지역별로 큰 차이를 보였다. 예컨대 수도권은 2만5829건에서 2만5011건으로 3.2%(818건) 줄었다. 지방은 2만5438건에서 3만1568건으로 24.1%(6130건) 늘었다. 특히 서울(8206건→7164건, 12.7% 감소)과 강남4구(1892건→1421건, 24.9% 감소)에서 매매시장 둔화가 돋보였다.
주택 중 아파트만 따로 떼서 봐도 서울은 매수세가 뚝 끊기는 모양새다. 10월 서울 아파트 거래량은 9월 대비 19.2% 줄어든 4000가구에 그쳤다. 올해 4월(4840건) 이후 6개월 만에 가장 적은 수준이다. 수도권에서 대출 문턱이 훨씬 높아졌기 때문이다. 정부는 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 시행하면서 수도권의 은행 주택담보대출에 1.2%포인트 가산금리를 적용하고 있다.
주택 공급 선행지표로 꼽히는 인허가와 착공 실적은 일제히 개선됐다. 10월 전국 착공 물량은 2만4170가구로, 9월 대비 15.2% 늘어났다. 인허가 물량(2만6136가구)도 9월보다 15.2% 증가세를 보였다. 하지만 10월 누계로 살펴보면 올해 전국 주택 인허가 실적(24만4777가구)은 전년 동기(30만2744가구)보다 19.1% 적다. 3~5년 후 공급 부족 우려가 여전히 해결되지 않고 있다는 평가가 나온다.
