분담금 낼 돈으로 새 아파트 사는 게 나을 수 있습니다 [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

선도지구로 지정된 성남시 분당구 서현동 '시범현대' 모습. 사진=오세성 한경닷컴 기자

1기 신도시 선도지구 재건축 단지가 선정됐습니다. 분당에는 1만948가구, 일산 8912가구, 평촌 5460가구, 중동 5957가구, 산본 4620가구 등 총 3만5987가구가 포함됐습니다. 이들 재건축은 2027년까지 이주·철거하고 2030년 입주하는 것을 목표로 합니다.

그런데 국토부는 특별한 이주대책을 공식 발표하지 않았습니다. 약 3만6000가구가 자발적으로 이주해야 하는데, 여러 문제가 있습니다. 첫 번째 문제는 전세 기간입니다. 집주인이 이주를 알아서 하겠다고 하지만, 전세 기간이 애매한 경우에는 어떻게 해야 할까요. 집을 비워두거나 초단기 전세를 구해야 합니다

학교도 문제입니다. 선도지구 주민 대다수가 먼 곳으로 가길 꺼리는 만큼 주변 지역으로 이사를 계획하고 있습니다. 많은 가구가 이주하기에 주변 지역에서 일시적으로 학교 문제가 심각해질 수 있습니다.

추가 분담금도 문제입니다. 한국토지주택공사(LH) 사장도 분당이나 평촌 외에는 막대한 분담금으로 인해 선도지구의 재건축이 차질을 빚을 것이라 예상합니다. 내년부터 '에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준'이 적용돼 가뜩이나 치솟은 공사비가 더 오를 것이라는 부분도 부담입니다.

결국 개별 조합원들이 선도지구 선정에 동의했더라도 향후 분담금 규모가 산정되면 진통을 겪을 가능성이 있습니다. 막대한 분담금을 내고 재건축했을 때 준공 시점에서 아파트 가격이 더 오를 수 있을지는 심각하게 고민해봐야 할 문제입니다.

경기도 고양시 후곡마을 한 아파트에 현수막이 걸려 있다. 사진=연합뉴스

옆 나라 일본을 살펴보면 청년들이 일자리를 찾아 도쿄 시내로 몰려들면서 도쿄 주변 신도시는 고령층만 거주하게 되면서 주택 시세가 하락했습니다. 서울에서도 압구정 재건축을 포함해 한남 재개발, 성수전략정비구역, 여의도 고밀 재건축, 목동 재건축 등 대규모 재개발과 재건축이 빠르게 진행되고 있습니다. 강북과 강서 지역에서도 대규모 재개발과 재건축이 진행 중입니다.

그 결과, 1기 신도시 재건축 완료 시점과 비슷한 시기에 대량의 물량이 입주할 예정입니다. 도쿄처럼 많은 인구가 서울로 몰려올 가능성도 큽니다. 분당처럼 안정적인 주거 단지가 잘 조성된 지역은 고령층에서 선호하기 때문에 비교적 안정적인 아파트 가격이 유지될 것으로 예상됩니다. 하지만 다른 지역은 현재도 불안정한 상황이어서 우려가 커지고 있습니다.

최소한 분담금 이상으로 가격이 올라야 7~8년을 기다린 보람이 있을 텐데, 그렇지 않다면 분담금을 낼 돈으로 신축 아파트를 사들이는 것이 나을 수 있습니다. 분담금뿐 아니라 그 가치가 미래에도 유지될 수 있느냐 하는 문제를 고민해야 하는 것입니다.

뉴욕, 런던, 파리, 로마, 바르셀로나 등 해외 대도시들이 대규모 재건축을 하지 않는 이유도 여기에 있습니다. 재건축하더라도 남는 것이 별로 없기 때문입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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