Chat GPT로 만든 이미지입니다
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부동산 투자에서 정보의 비대칭성은 리스크를 결정짓는 중요한 요소입니다. 아파트처럼 정보의 투명성이 높은 시장도 있지만, 상업용 부동산은 개별성이 강해 잘못된 선택이 막대한 손실로 이어질 수 있습니다. 이번 시간에는 절대 매수해서는 안 되는 건물의 유형과 투자 실패를 방지하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

1. 높은 수익률의 함정에 빠지지 마세요.
겉으로 보이는 수익률이 지나치게 높고 임차인의 임대차 기간이 짧다면 경계해야 합니다. 일부 매도인은 자신이 원하는 금액에 건물을 매각하기 위해 가짜 임차인을 들이는 경우도 있습니다. 예를 들어, 지역 평균 수익률이 3%인데 해당 매물이 4% 이상이라면, 그리고 임차 계약 기간이 짧고 신뢰도가 낮다면 이는 위험 신호일 수 있습니다. 이러한 경우에는 지역 평균 수익률을 조사하고, 임차인의 신용 정보와 과거 이력을 꼼꼼히 확인하며, 계약 조건의 허점을 전문가와 함께 검토해야 합니다.

2. 감정가와 매매가의 괴리가 큰 매물은 주의하세요.
건물의 감정가와 매매가 차이가 크다면 과대평가된 매물일 가능성이 큽니다. 예를 들어, 감정가가 50억 원인데 매매가는 80억 원이라면 약 30억 원의 거품이 낀 상태입니다. 감정가 대비 매매가가 지나치게 높거나, 매도인이 과거 거래 사례를 근거로 가격을 부풀린 정황이 있다면 이는 위험 신호입니다. 이를 예방하기 위해 감정가와 매매가를 철저히 비교하고, 여러 전문가의 자문을 받아 투자 적정성을 검증해야 합니다.

3. 일시적으로 뜬 상권에 속지 마세요.
SNS나 방송으로 인해 단기간에 상권이 활성화된 지역은 신중히 접근해야 합니다. 이러한 지역은 트렌드 변화로 인해 상권이 빠르게 몰락할 가능성이 높습니다. 접근성과 가시성이 낮은 지역에서 갑작스러운 인기 상승이 나타나거나 기존 상권의 인프라가 부족하다면 장기적인 지속 가능성이 불투명하므로 주의해야 합니다. 상권의 입지 조건과 지속 가능성을 분석하고, 단기적 유행보다는 안정적인 입지와 수요 기반을 가진 지역을 선택하는 것이 안전합니다.

4. 세일 앤 리스백(Sales and Lease-back) 투자는 신중히 검토하세요.
이 방식은 매도인이 건물을 매각한 후 일정 기간 고수익 임대료를 보장하며 임차인으로 남는 구조입니다. 하지만 미래 임대료의 지속 가능성 여부에 따라 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 임대료가 시장 평균 대비 과도하게 높거나, 임차인이 퇴거 후 동일 조건의 임차인을 유치하기 어렵다면 이는 위험 신호입니다. 계약 조건을 세밀히 검토하고, 현실적인 임대료 수준인지 반드시 확인해야 합니다.

5. 사치성 업종 임차인의 리스크를 고려하세요.
입지도 좋고 수익률도 높은 건물이라 하더라도, 임대료를 납부하는 임차인이 위락시설 등 사치성 업종이라면 신중히 검토해야 합니다. 이러한 업종은 높은 임대료를 감당할 재무 여력이 있지만, 그만큼 임차인 관리가 까다로울 수 있습니다. 분쟁 가능성이 높거나, 해당 부동산이 사치성 재산으로 분류돼 취득세와 재산세가 중과될 가능성도 있습니다. 임대 수익이 아무리 높아 보이더라도 이러한 리스크를 면밀히 검토한 후 투자 여부를 결정해야 합니다.

6. 대지면적이 작고 전면 폭이 좁은 건물은 피하세요.
대지면적이 작고 전면 폭이 좁은 소형 꼬마빌딩은 추가 개발이나 확장이 어려운 경우가 많습니다. 특히 상가 건물의 경우 1층 임차인의 업종에 따라 수익성이 크게 좌우되는데, 전면 폭이 좁으면 필로티 구조로 설계해야 하거나 소규모 업종 외에는 유치하기 어렵습니다. 이러한 제약은 수익성을 크게 제한할 수 있으므로 투자 전 건물의 활용 가능성과 확장성을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

부동산 투자에서 성공의 열쇠는 단순한 ‘감’이 아니라 ‘정보’와 ‘분석’입니다. 투자자는 철저한 사전 조사를 통해 위험을 최소화하고, 안정적인 수익을 창출할 수 있는 전략을 세워야 합니다. 신중한 판단과 세밀한 준비가 성공적인 부동산 투자의 시작입니다.

한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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