집값이 올라도 떨어지고 내리면 더 떨어지는 건설주는 현재 역사적 저점을 갱신 중이다. 증시 저평가를 해소하고자 국가가 나서 '밸류업'에 시동을 걸었지만 건설주에겐 남일일 뿐이다. 증시에 상장된 건설사만 31곳에 달하는데, 한국거래소의 코리아 밸류업 지수엔 단 한 곳도 포함되지 않았다. 밸류업은 커녕 밸류'없'는 건설주의 현주소를 진단하고 앞으로 나아갈 길을 짚어본다. [편집자주]
'어게인 2015' HDC현대산업개발의 시간은 돌아올까 [밸류'없' 건설주, '밸류업'할 결심②]
HDC현대산업개발의 명줄을 쥐고 흔든 연이은 붕괴 사고 이후 2년이 지났다. 실적은 사고 이전으로 회복됐고, 시공능력평가 순위도 제자리를 찾았다. 이제는 집값으로 보나 청약 경쟁률로 보나 대한민국 수도 이상의 무언가가 돼 버린 서울에 사놓은 땅으로 큰 돈 벌 일만 남았다. 혹자는 HDC현산이 한때 건설업계 시가총액 1위를 달리며 승승장구하던 2015년의 영광을 재현할 수도 있다고 한다. 과연 현산은 건설주라면 믿고 거르는 한국 증시에서 다시 '큰형님'으로 올라설 수 있을까.

◆ 김회언 마법, 일단은 통했다

두번째 붕괴 사고가 일어난 지 6개월 만인 2022년 7월, 회사는 세 명의 대표를 맞았다. 사장 없이 부사장 3인이 회사를 이끄는 체제가 시작된 것이다.

그중 김회언 대표는 HDC현대산업개발 재정팀장을 거쳐 HDC그룹 계열사인 HDC신라면세점과 HDC아이파크몰 대표이사로서 코로나 등 위기 환경 속에서도 재무안정성을 확보한 '재무통'으로 평가 받은 인물이다. 과연 이름값을 했다. 김 대표 부임 첫해였던 2022년 각각 3조2,983억원, 1,164억원이던 연결기준 매출과 영업이익이 1년 만에 매출은 4조1,908억원으로 1조원 가까이 늘고 영업이익도 1,953억원으로 약 70% 급증했다. 한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가 등 국내 신용평가사 3사는 HDC현산의 신용등급을 'A·부정적'에서 'A·안정적'으로 일제히 높였다. 건설업계 유동성 위기 우려에 일조한 차입금은 2022년 말 2조1천억원에서 올해 말 1조8천억원 수준으로 감소했고, 같은 기간 순차입금도 1조4천억원에서 7천억원으로 계속해서 줄여나가는 중이다.

이처럼 괄목할 만한 성장에 대해 회사는 본업에 충실했다는 점을 강조한다. 여기서 본업이란 단연 국내 주택이다. 통상 국내외 사업을 동시에 영위하는 다른 대형 건설사들과 달리 현산의 국내 주택사업 비중은 전체 매출 대비 70%에 달한다. 실제로 현산은 김 대표 선임 다음 해인 2023년부터 본격적인 신규 수주고를 쌓고 연간 주택 공급 실적도 빠르게 회복했다. HDC현산 관계자는 "2022년 한 해를 제외하고 지속적으로 매해 1만가구 이상을 분양하고 있다"며 "주택 공급 실적이 회복되며 사업기반이 안정화된 만큼 올해도 안정적인 매출을 유지할 것"이라고 말했다. 증권가도 현산의 올해 매출과 영업이익을 각각 4조3,670억원, 2,100억원으로 점치며 장밋빛 전망을 내놨다.

그러나 바꿔 말하면 김 대표 부임 이전엔 본업을 못했다는 소리다. 사고가 일어날 만큼 '못했'고, 사고 이후엔 그야말로 '못' 했다. 영업정지 여부가 화두에 오르자 일감이 뚝 끊겼다. 효력 정지 가처분 신청 등을 통해 처분을 유예하긴 했지만 시공권을 따냈던 정비사업장들로부터 줄줄이 외면 당했고, 덩달아 회사도 몸을 사렸다. 실제로 2022년 HDC현산의 분양 물량은 4,300가구에 불과했다. 평소 하던 것의 반도 못 한 셈이다. 마침 러시아와 우크라이나 간 전쟁이 터지며 원자잿값이 고공행진했다. 도급사업 원가율은 90%를 훌쩍 웃돌았고, 고스란히 공사비 상승으로 이어졌다. 하지만 '주택 명가' 이미지에서 멀어진 현산에게 그 많은 돈을 주고 공사를 맡기는 곳은 많지 않았다. 기저효과에 더해 타의로 몸을 사릴 수밖에 없었던 상황이 맞아떨어진 결과다.

어쨌거나 김 대표는 HDC현대산업개발 재무건전성 강화에 기여한 점을 인정 받아 지주사인 HDC 신임 대표에 선임됐다. HDC현산에는 정경구 HDC 대표가 합류했다. 정경구 신임 대표의 경우 부사장에서 사장으로 승진까지 했다. 이에 2년 5개월째 공석이던 HDC현산 사장 자리가 채워진 동시에 부사장 3인이 이끌던 체제도 막을 내렸다.

◆ 그때는 수원, 지금은 서울이라지만

올라간 회사의 위상만큼 회사도 보다 공격적으로 사업을 영위할 전망이다. 본격적인 집 장사에 나서며 집 짓기에 앞서 땅부터 판다. 회사의 특기인 자체사업이 줄줄이 예정돼 있다는 뜻이다. 부지부터 매입해 사업을 진행하는 자체사업은 단순히 시공만 맡는 도급사업보다 마진이 높은 것으로 알려져 있다. HDC현산 관계자는 "11월부터 대형 자체사업들을 진행할 예정"이라며 "아파트 분양을 시작한 광운대역세권 개발부터 용산철도병원부지 개발, 잠실 스포츠·MICE, 청라 의료복합타운, 공릉역세권 개발 등 4조2천억원 규모의 복합개발 사업이 수도권 중에서도 서울에서 차례로 착공에 들어간다"고 설명했다.

증권가에서는 바로 이 점 때문에 현산이 과거의 영광을 다시 누릴 수 있을 것이라고 봤다. 지난 2006년 매입했던 경기도 수원시 권선구 부지의 분양이 2014년부터 본격적으로 시작되며 강한 주가 상승 사이클을 만들어 낸 적이 있어서다. 미니신도시급 단일 브랜드 타운을 만드는데 성공한 현산의 시가총액은 2015년 7월 기준 6조원을 돌파했고, 이는 건설업체 중 1위였다. 당시 12개월 선행 주가순자산비율(PBR)은 2.3배로 주요 건설사 PBR 평균인 0.7배의 세 배를 넘어섰다.

지금 현산이 시동을 걸고 있는 자체사업은 광운대, 용산, 공릉 등 서울 비중이 40% 이상을 차지한다. 자체사업 수주잔고 역시 2015년 4조1천억원에서 올해는 10조원 이상으로 10년 새 두 배 넘게 불어났다. 양적으로나 질적으로나 자체사업 성과가 더 좋아질 수밖에 없는데, 회사의 현재 PBR은 0.4배에 불과하다. 저평가돼도 너무 저평가 됐다는 분석이 나오는 이유다.

하지만 아무리 서울에 '얼죽신(얼어죽어도 신축)'이라 한들 불황을 피할 순 없나 보았다. 서울 강북권 분양 최대어이자 현산이 그렇게나 강조하던 광운대역세권 개발사업의 시작인 '서울원 아이파크'는 기대 이하의 성적을 거뒀다. 1순위 1,414가구 공급에 2만1,129명이 신청하며 평균 경쟁률 14.94대 1에 그쳤고, 중대형은 절반이 1순위 청약에서 미달 사태를 맞았다.

현산의 설명대로 4조2천억원짜리 개발을 완성하려면 취득가 기준 1조2,500억원 어치 토지가 순차적으로 착공에 들어가야 한다. 광운대 역세권 분양 수익만으로도 나머지 사업을 외부 차입 없이 진행 가능한 구조지만, 첫 단추부터 삐끗한데 제 때 진도를 나갈 수 있을 지는 별개의 문제다. 장문준 KB증권 연구원은 "디벨로퍼로서 적정한 가격 세팅을 통해 너무 빠르지도, 너무 늦지도 않은 수준의 완판을 이끌어내는 것이 관건"이라고 분석했다.

◆ 2% 부족한 주주환원

회사는 2024년~2026년 3개년 중장기 배당정책에 따라 별도기준 당기순이익의 20% 이상을 배당으로 지급하겠다고 공시했다. 또한 배당 기준일을 당초 결산기말(12월31일)에서 이사회결의로 정하는 날로 변경했다. 이는 '선 배당액 확정, 후 배당 기준일 설정'을 통해 주주와 투자자의 배당예측 가능성을 높여 나가기 위한 조치다. 현금배당 규모도 꾸준히 늘렸다. 지난 2018년 주당 배당금 500원을 결정, 현금배당 성향 9.6%를 기록한 이후 2022년부터는 주당 600원으로 늘려 3년간 유지했다. 올해는 주당 배당금을 700원으로 인상해 현금배당 성향을 26.1%까지 끌어올렸다.

다만 코스피 상장사 평균 배당성향인 39.9%에 비하면 여전히 주주환원에 소극적인 셈이다. 당기순이익의 20% 이상을 배당으로 지급한다는 주주환원율도 건설사 중 보수적인 재무전략을 짜기로 유명한 DL이앤씨(25%)보다 낮다. 주주환원의 대표적인 정책 중 하나인 자사주 매입이나 소각 역시 아직 수립된 방향이 없다. 지난해 상반기 200억원을 들여 172만8,530주를 취득한 것이 유일하다. 이에 대해 HDC현산 관계자는 "주주가치 제고를 위해 지속적으로 노력하고 있다"며 "추후 필요하다면 자사주 매입을 시행할 예정"이라는 입장을 표했다.

결론적으로 시간은 걸리더라도 회사의 곳간이 넉넉해지는 건 부정할 수 없겠다. 그만큼 주주들에 대한 인심도 후해지면 더할 나위 없겠다. 정경구 신임 대표는 다양한 경험을 바탕으로 HDC현대산업개발의 경쟁력 있는 건설·개발 역량과 효율적인 경영시스템을 통해 회사의 미래를 이끌어 갈 역량을 갖췄다고 평가 받는 인물이라 한다.


방서후기자 shbang@wowtv.co.kr