"규제 혁신해 민간참여 확대해야 시니어주택 활성화" [집코노미-집 100세 시대]

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“내년이면 65세 이상 고령자 인구가 1000만명을 넘어섭니다. 국토부가 내년 공급할 총 25만가구의 공공주택 중 3000가구를 고령자를 위한 복지주택으로 내놓기로 했지만 이것으론 부족해요. 시니어 하우징을 늘리기 위한 방법은 단순합니다. 주택을 공급할 땅이 있으면 되죠. 그러기 위해선 공급 부지에 대한 규제를 완화해 민간 섹터에서 적극적으로 참여하도록 해야 합니다.”

지난 6일 전용기 더불어민주당 의원실 주최로 열린 시니어 시설 관련 정책토론회에서 최민아 LH 토지주택연구원 국토공간연구실 센터장이 한 말이다. 최 센터장은 “노인복지주택은 노유자시설에 지은 준주택이다 보니 주거 인가를 받아 주택시설로 공급할 수 없는 한계가 있다”며 “노유자시설 용도로만 허용되는 땅을 찾아 공급해야 해 사실상 ‘집이 아닌 집’을 지어야 하는 제도적 한계가 있다 보니 시니어 주택 활성화가 어려운 것”이라고 지적했다.

이어 “공공이 새로운 건축법이나 주택법을 통해 메디컬 케어가 좀 더 강화된 유형을 포괄하는 노인의료주택 등 새로운 주택 형태로 용도나 주거 유형을 규정해 준다면 주택도시보증공사(HUG)의 기금 지원이 확대될 수 있어 민간의 사업 시행 여건이 좋아질 수 있다”고 강조했다.

이날 토론회는 '2025 초고령 사회 진입, 시니어 주거시설의 현재, 무엇이 문제인가'라는 주제로 진행됐다. 토론회에는 시니어 케어 기업 대표로 참석한 박재병 케어닥 대표를 비롯해 박동현 전 전국노인주거복지시설협회 회장, 최희정 건국대 부동산대학원 겸임교수, 곽은경 컨슈머워치 사무총장, 허경민 국토교통부 주거복지정책과장, 최민아 LH 토지주택연구원 국토공간연구실 센터장, 신용호 해안건축 소장 등 시니어주택과 관련한 각계 전문가가 참석해 시니어 주거 시설 운영 및 규제현황을 점검하고 실효성 있는 정책방향에 대해 논의했다.

시니어 주택 늘리려면 민간 참여해야

정부가 최근 '시니어 레지던스 활성화 방안'을 내놓고 있지만, 아직 국내 시니어 하우징 산업은 수요 대비 공급이 미비해 초고령화 사회 진입에 대비하지 못하고 있다는 지적이 많다. 특히 노인복지주택은 수요가 가장 높음에도 공급률이 고령 인구 대비 0.1%에 미치지 못하고 있다. 이번 토론회에선 이에 대한 실질적 규제 완화 및 제도 개선의 방향성을 살펴보는 데 주안점을 뒀다.

박재병 케어닥 대표는 "과도한 규제로 시니어 하우징 개발 및 공급 확대가 쉽지 않은 데다 세금 및 자금 측면의 진입 장벽이 높아 민간 참여가 저조한 상황"이라며 "이는 시설 공급 제한, 운영 효율 저해, 서비스 품질 저하, 세제 부담 등의 문제를 야기해 시니어 주거 만족도와 건강 이슈에도 부정적 영향을 미친다"고 설명했다. 또 "시니어 하우징 규제의 혁신은 상품 개발을 촉진, 시니어의 주거 선택을 넓혀 삶의 질 향상을 도모할 수 있으며 나아가 다양한 분야의 인력 창출을 일으켜 국가 경제 활성화에도 기여할 수 있다"고 강조했다.

특히 시니어 주택과 관련한 인센티브가 제대로 안 됐을 때 그 부담이 소비자에게 전가될 수 있다는 점을 우려했다. 박 대표는 “건설비나 각종 세제 부분에서의 비용이 제대로 보전되지 않으면 결국 소비자에게 전가될 수 있다“며 ”공급자가 좀 더 저렴한 비용으로 진입해 수익성을 놓고 자유롭게 경쟁하는 선순환 사이클을 만들 수 있도록 인센티브 문제나 운영사 설립 규제에 대한 부분도 개선이 필요하다”고 말했다.

이날 토론회를 보기 위해 참석한 이랜드 시니어주택 개발 담당자는 전문가들을 향해 민간 참여를 유도하기 위한 아이디어를 던져 눈길을 끌었다. 그는 "일본은 임대 리츠를 활용한 시니어 주택 공급이 늘어나고 있다"며 "우리도 임대 리츠를 시니어 주택에 잘 활용한다면 민간 투자를 이끌어 내는 새로운 방법이 될 수 있다"고 말했다.

이어 "민간이 공급을 늘리기 위해선 토지가 확보되야 하는데 현재 토지가 없다"며 "토지에 관한 세제가 너무 토지주에게 불리하기 때문에 팔 이유가 없기 때문"이라고 지적했다. 결국 시니어 주택을 개발하는 입장에서 토지 가격이 올라가다 보니 개발할 여지가 생기지 않는다는 것이다. 이 담당자는 "임대 리츠로 이 토지를 판다고 하면 이는 현물 출자를 하는 것이기에 규제가 충분히 완화될 수 있다"고 덧붙였다.

“지으면 뭐 하나? 들어갈 사람이 없는데”

신용호 해안건축 소장은 "지어도 돈이 없어 들어갈 사람이 없는 현재 시니어 주택의 문제에 대해서도 진지하게 논의해야 한다"고 말했다. 미래 시니어 주택 공급을 걱정하기보다는 당장 매년 임대료와 관리비를 어떻게 내야 할지 고민스러워 하는 노인이 많다는 것이다. 신 소장은 현실적인 방법으로 모기지론을 언급했다. 본인이 가진 아파트를 모기지론으로 맡기고 거기서 매달 월세를 내는 것이다.

하지만 시니어 주택으로 입소하려면 시니어가 그 아파트에서 거주를 해야 하는데 또 다른 아파트를 소유하고 있으면 현재로선 지원할 수 없다는 게 신 소장 설명이다. 그는 ”시니어 주택 입소를 위해 처분 자산 기준을 완화하는 방식으로 모기지론 개편이 이뤄지면 수요가 폭발적으로 증가할 것“이라고 말했다. 이와 더불어 “중간 계층에 속하는 이들을 위한 보증금 체계를 구현한 이른바 실속형 케어링이라고 일컫는 고령자 주택을 많이 만들어야 한다”고 말했다.

이한세 스파이어 리서치&컨설팅 대표는 노령층에 대한 현실적인 세분화에 관해 주장했다. 현재로선 자신이 어느 노인 계층 속하고 어떤 종류의 시니어 주택에 들어갈지 정확한 기준을 확인하기 어렵다는 것이다. 이 대표는 “경제력을 기준으로 저소득층, 중산층, 고소득층으로 나누고 건강을 기준으로 건강한 사람, 약간 아픈 사람, 많이 아픈 사람으로 세분화하면 최소 9가지의 노인 주거시설 입소 대상이 구분된다”고 설명했다. 그는 "이 기준에 따라 돈이 많고 건강하면 더클래식500 같은 곳에 들어가면 되고 돈이 없는 노인은 공공케어형 주택으로 가야 할 것“이라고 말했다.

무엇보다 낀세대 노인에 대한 배려가 필요하다고 말했다. 현재 노인복지주택은 80세 이상은 입소가 불가능하다. 이 대표는 자신의 92세 어머니를 언급하며 “80세가 넘어 노인복지주택에 입소는 불가능한데 건강해서 요양원에 갈 시설 등급도 안 나오는 이들은 어디로 가야 하냐”며 “노인 경제력과 건강 세분화는 물론 이런 낀세대 노인들을 위한 정책 발의도 필요하다”고 지적했다.

이호성 한국의료복지건축학회 명예회장은 이날 토론회에서 1995년 만들어진 일본의 장수 사회 대응 주택 설계 가이드라인을 언급했다. 이 가이드라인에 따르면 ”전체 세대 중 약 40% 이상의 고령자가 포함되어 있거나 평균 수명이 80세가 넘는 사회에서는 고령자가 특정한 주택에만 거주한다는 생각으로부터 발상을 전환해 어느 주택에서나 고령자가 거주할 수 있다는 생각을 갖지 않으면 안 된다“고 적혀 있다.

그는 ”대부분의 노인은 자신이 살던 집에서 노후를 맞이하고 필요한 의료 복지 서비스를 받길 걸 가장 원한다“며 ”그것이 안 되는 노인들이 복지 정책 차원에서 시니어 하우징을 이용하려는 것 같다”고 말했다. 이어 “시니어 주택을 새로 지으려는 것도 시급하고 중요한 문제지만 기존의 공동주택을 노인이 돼서도 살 수 있는 ’지속할 수 있는 주택‘으로 설계를 바꿔볼 필요가 있다는 주장이다. 그는 “젊은 사람도 언젠간 늙기에 기존의 공동주택을 노인이 되어서도 휠체어를 타고 생활해야 하는 단계에서도 주택 안에서 생활할 수 있도록 설계하는 것도 고려해볼 만하다”고 덧붙였다.

이밖에도 한 토론 참석자는 "미래 시니어 레지던스는 기존의 공동주택에서 경험해보지 못한 새로운 콘텐츠가 들어가 있는 곳만이 살아남을 것이라 생각하고 이에 맞는 콘텐츠를 집어넣기 위한 작업을 해야한다"고 말했다. 그는 "10년뒤에도 공동주택에 대한 관심도는 클 것이기에 기존 공동주택에 시니어 레지던스에 있는 서비스를 접목하는 방식이 유망할 것"이라고 말했다.

2050년께 인구 40% 이상이 65세 이상 고령자가 될 것이란 예상에 대한 준비도 해야한다고 지적했다. 40%의 시니어를 위해 60%의 청년과 중장년층이 시니어 산업에 종사하는 것이야말로 비효율적이라는 것이다. 그는 "일본과 같은 경우는 외국인 요양보호사들에게 비자를 열어줬다"며 "외국인 요양보호사들을 유입시킬 수 있는 제도적 기반도 만들어져야 한다"고 강조했다.

정부 ”규제 개선, 혜택도 늘리겠다“

이날 토론회에서 정부 대표로 참석한 허경민 국토교통부 주거복지정책과장은 “저소득자 대상인 고령자복지주택인 ’공공임대주택‘과 나름의 소득이 있는 계층이 입주하는 ’노인복지주택‘ 사이 중간층에 대한 주거 선택지가 없다는 게 문제의 핵심”이라고 지적했다. 허 과장은 “고소득층을 대상으로 하는 노인복지주택보다 저렴하고 입주 조건도 낮춰서 노인뿐만 아니라 유주택자도 들어갈 수 있는 모델을 만들어 세제라든지 주택도시보증공사(HUG)의 금융지원 등을 받을 수 있도록 진행할 예정”이라고 말했다.

허 과장이 생각한 고령자 주택 확대를 위한 방법은 서비스와의 연결이었다. 주택의 외형이나 편리성도 있지만 이게 어떤 서비스와 결합해야만 노인의 여생을 보낼 편안한 공간이 만들어질 수 있다는 것이다. 그는 “일본의 서비스 제공형 고령자 주택이 정체였던 일본 고령자 주택을 폭발적으로 증가시켰다”며 “우리도 민간임대주택법 시행령을 연말까지 개정해 이를 토대로 내년부터는 수도권을 중심으로 시범사업을 추진하는 등 많이 공급될 수 있도록 하겠다”고 말했다. 공공택지지구 중 일부 지구의 특정 지역을 고령자 주택 사업지로 공모해 사업자를 모집한 뒤 참여하는 민간 사업자에게 민간임대주택법에 있는 취득세나 재산세 측면에서의 세제 혜택이나 주택도시보증공사의 건설비에 대한 금융지원 등을 패키지로 묶어 혜택을 주겠다는 것이다.

이 밖에도 미국의 ‘선시티’ 같은 대규모 은퇴자 마을과 비슷한 단지 조성을 논의하고 있다고 했다. 현재 국토부는 은퇴한 고령층이 모여 거주하는 도시를 조성할 수 있는 법적 근거를 담고 있는 ‘은퇴자마을 특별법’ 개정안 발의를 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 허 과장은 “대규모 조성 단지기 때문에 사업 진행이 잘되는지 평가하는 데는 시간이 걸리겠지만 일단 콘셉트는 대규모 단지에서 노인들이 독립된 생활부터 중증에 걸려 아플 때까지 연속적인 보호 체계를 구축한 마을을 만드는 것”이라고 설명했다.

이날 토론회를 주최한 전용기 의원은 “초고령 사회에서 시니어케어 시설은 단지 돌봄의 공간이 아니라, 존엄성과 행복을 보장하는 핵심적인 기반”이라며 “오늘 토론회를 통해 나온 다양한 의견과 통찰은 초고령 사회를 대비한 시니어 하우징 정책의 기틀을 마련하는 데 매우 중요한 역할을 할 것”이라고 말했다.
은정진 기자 silver@hankyung.com

내년 65세 인구가 전 국민의 20%를 웃도는 ‘초고령 사회’에 진입합니다. 은퇴한 시니어 세대에게 건강과 주거가 핵심 이슈입니다. ‘집 100세 시대’는 노후를 안락하고 안전하게 보낼 수 있는 주택 솔루션을 탐구합니다. 매주 목요일 집코노미 플랫폼에서 만날 수 있습니다.