금리 인하, 대출 규제, 탄핵 정국…연말 부동시장 영향은

한국은행이 올해 10월과 지난달 연이어 기준금리를 0.25%포인트씩 내렸지만 주택 시장엔 찬바람이 불고 있다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행, 수도권 디딤돌 대출 규제 등 금융당국의 가계대출 총량 관리로 실수요자의 매수세가 주춤하기 때문이다. 기준금리 인하에도 당분간 주택 거래 시장이 숨 고르기를 할 것이라는 전망이 우세하다. 그동안 외면받던 도시형생활주택 오피스텔 등 수익형 부동산은 금리 인하로 인해 매수세가 살아날 것이란 관측이다. 오피스텔 월세가 큰 폭으로 오르는 등 수익성 개선도 이뤄지고 있다. 비상계엄령 선포 등 정치적 이슈가 터지면서 연말 부동산 시장의 또 다른 변수로 떠오르고 있다. 재건축 등 정비사업 법안의 국회 통과가 지연되는 등 각종 부동산 정책이 차질을 빚을 수 있다는 우려가 나온다.

○ 금리는 내렸지만 거래량 위축

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 지난 5일 기준 2026건으로 집계됐다. 아직 한 달가량 신고 기한이 남았지만 월 4000건을 밑돌 것이란 전망이 우세하다. 아파트 거래량은 7월 9204건 이후 8월 6486건, 9월 3124건 등으로 급격하게 위축되는 모습을 보이고 있다.

금융당국의 강력한 대출 규제가 금리 인하 효과를 상쇄하고 있다는 분석이다. 금융당국은 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 시행하고 유주택자에 대한 주택담보·전세자금 대출을 제한했다. 기준금리 인하가 시중은행의 대출금리 하락에도 영향을 미치지 못하고 있다. 일반적으로 기준금리가 내리면 시중은행의 대출금리도 함께 인하해 금융 비용을 줄이게 된다. 금융 비용 감소로 투자 수익률이 상승하는 구조다. 한국은행이 지난 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 금리를 0.50%포인트 인하했음에도 시중은행 대출금리는 떨어지지 않고 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “거시경제 불안과 정부 대출 규제가 기준 금리 인하 효과를 상쇄할 가능성이 있다”며 “금리 인하는 상승 요인이지 반드시 상승으로 이어지는 것이 아닌 만큼 이를 감안해 의사결정을 해야 한다”고 말했다. 다만 내년에는 추가 금리 인하가 이뤄지는 만큼 인하 폭이 누적되면 영향을 미칠 것이란 설명이다.

전문가들은 연말 주택 거래량이 올해 초 수준까지 감소하고 가격 흐름도 약보합세를 보일 것이라고 본다. 올해 초 서울 아파트 거래량이 2000건 대(1월 2684건, 2월 2714건)에 머물렀다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “연말에는 계절적 비수기인 데다 금융권 여신 태도도 보수적인 편”이라며 “두 차례 걸친 연이은 기준금리 인하에도 당분간 주택 거래 시장의 숨 고르기와 수요자 관망이 계속될 것”이라고 말했다.

강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 핵심지는 대출 규제로 인한 매수세 위축이 덜할 것이란 전망이다. 6억~9억원대 주택을 매수하는 실수요자는 금리가 오르면 주택을 매수할 수 없지만, 기존에도 강력한 대출 규제를 받았기 때문이다.

○ 오피스텔 등 저가 매수세 몰리나

오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산은 금리 인하로 인한 매수세 확대를 기대할 만하다. 이런 수익형 부동산은 금리에 따라 투자 여부를 결정하기 때문에 수요가 커지기 때문이다. 최근 몇 년간 매매가가 바닥을 치고 있다는 점도 저가 매수세를 노린 투자자에게 매력적인 요인이다.

서울 오피스텔 가격은 지난달 0.03% 오르며 3개월 연속 상승세를 나타내고 있다. 2022년 8월 이후 2년 만에 상승 전환한 뒤 완연한 상승세를 보이고 있다. 전용면적 84㎡ 초과 오피스텔이 0.21% 오르며 가장 큰 상승 폭을 나타냈다. 전용 40~60㎡가 0.06% 뛰어 뒤를 이었고, 전용 40㎡ 이하가 0.03% 상승했다. 오피스텔은 공급 부족 이슈에 따른 매매가 상승도 예상된다. 부동산R114에 따르면 내년 상반기 입주 예정인 전국 오피스텔은 1만5546실로, 올해 상반기(1만7974실) 대비 2400여 실 줄어든다. 오피스텔과 도시형생활주택의 공급은 한동안 위축될 것이란 전망이다. 업계 관계자는 “프로젝트파이낸싱(PF) 사태로 자금난이 심화하면서 오피스텔 등 상업용 부동산의 공급이 중단됐다”며 “서울 대부분 지역은 수요 대비 공급이 부족한 편”이라고 말했다.

정부의 세금 감면 조치로 수익형 부동산 투자도 관심을 끌 전망이다. 정부는 8월 비아파트 시장 활성화를 위해 2027년까지 준공된 소형 신축 오피스텔을 사면 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 산정 때 주택 수에서 제외해주기로 했다.

윤석열 대통령의 비상계엄 선포 이후 주택 공급 확대 정책에도 ‘빨간불’이 켜졌다. 정비사업 기간을 3년 당기고, 용적률을 법정 상한보다 최대 30%포인트 높여주는 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안이 국회에서 표류할 가능성이 크다. 정부가 공언한 재건축초과이익환수제 폐지와 부동산 공시가격 현실화 로드맵 폐지(부동산공시법 개정), 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 폐지 계획은 사실상 물 건너갔다는 평가다.

업계 관계자는 “안 그래도 대출 규제, PF 시장 경색 등으로 부동산 시장이 위축돼 있는데, 정치적 불확실성까지 더해지면서 매수세가 더 꺾이고 새 아파트가 제대로 공급되지 않을 가능성이 커졌다”고 말했다.

정치적 불확실성이 정책 지속성을 해칠 수 있다는 우려가 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산 관련 의사 결정은 짧게는 반년, 보통은 3년가량 기간을 두고 이뤄지기 때문에 단기 이슈에 일희일비하지 않는다”면서도 “정국 혼란이 길어지고 경기가 위축되면 부동산 시장에도 영향이 커질 수 있다”고 말했다.

심은지/이인혁 기자 summit@hankyung.com