사연 소개: 신축 건물, 공실의 딜레마

“안녕하세요. 저는 서대문구 연희동에서 부동산 임대업을 하고 있는 최OO입니다.
2년 전 큰 결심 끝에 부동산을 매입해 신축 공사를 진행했고, 2024년 4월에 공사를 마쳤습니다. 약 30억 원의 건축비를 투자해 건물을 세웠지만, 지난 8개월간 임차인을 구하지 못한 채 공실로 방치된 상황입니다.
여러 부동산 중개업소에 매물을 의뢰했지만 문의조차 없었고, 매달 수천만 원에 달하는 대출 이자를 감당하며 점점 재정적으로 어려워지고 있습니다. 이런 상황에서 제가 어떤 선택을 해야 할지 조언을 부탁드립니다.”
Chat GPT로 만든 이미지입니다
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문제의 핵심과 해결 방향

건물주라면 누구나 안정적인 임대 수익을 기대합니다. 그러나 장기간 공실 상태가 지속되면 큰 어려움에 직면할 수 있습니다. 이 문제를 해결하기 위해 아래 두 가지 관점에서 철저히 분석하고 전략을 수립해야 합니다.

1. 시장과 가격의 객관성 검토
가장 먼저 매물의 가격과 시장성을 객관적으로 평가해야 합니다. 이를 위해 다음 사항을 점검해보세요.

① 인근 지역 시세 분석
반경 300m 이내 유사한 건물들의 최근 3년 내 거래 사례를 확인하고, 토지와 건물 가액을 나눠 평당 단가를 산출해보세요. 이렇게 하면 매물의 경쟁력을 더 정확히 파악할 수 있습니다.
② 원가분석을 통한 가치 평가
부동산 취득부터 신축까지 발생한 모든 비용(토지 취득비, 취득세, 중개수수료, 건축비 등)을 분석해 총 원가를 파악하세요. 이를 기준으로 현실적인 매도 또는 임대 희망가를 설정할 수 있습니다.
③ 정식 감정평가금액 확인
정식 감정평가를 받아 건물의 객관적인 가치를 평가받으세요. 감정평가사가 제공하는 시장 분석 자료는 매도 또는 임대 전략 수립에 큰 도움이 됩니다.

2. 임차 업종과 조건의 적합성 점검
신축 건물이라도 상권과 업종이 적합하지 않으면 공실이 발생할 수 있습니다. 아래 요소들을 점검해보세요.

① 임대료 경쟁력 검토
설정된 임대료가 주변 상권에서 수용 가능한 수준인지 확인하세요. 임대료가 지나치게 높다면 임차인들이 부담을 느껴 공실이 장기화될 수 있습니다.
② 명확한 타겟층 선정
건물이 위치한 지역이 주거 중심인지 상업 중심인지에 따라 적합한 업종이 달라집니다. 상권 분석을 통해 해당 지역에서 수요가 높은 업종을 선정하고, 이에 맞는 임차인을 타겟팅하는 전략이 필요합니다.
③ 마케팅 전략 다각화
부동산 중개업소에만 의존하지 말고 적극적인 마케팅을 시도해보세요.
• 현수막 부착: 건물 주변을 지나는 사람들에게 직접적인 홍보 효과 제공
• 온라인 플랫폼 활용: 부동산 웹사이트, SNS 등을 통해 건물의 매력을 홍보
• 지역 커뮤니티 활용: 주민들이 자주 접하는 커뮤니티나 소셜 그룹에서 입소문 유도

3. 실행 가능한 전략 제안

① 단기적 해결책
• 시장 평균 수준으로 임대료를 현실적으로 조정해 접근성을 높이세요.
• 초기 계약자에게 렌트프리(임대료 면제 기간), 일정 기간 임대료 감면, 임대료 상승 제한 조건 등의 인센티브를 제공해 임차인을 유치하세요.
② 중장기적 해결책
• 건물 용도를 변경하거나 직접 운영하는 방안을 고려해보세요.
• 예를 들어, 공유오피스는 초기 투자 대비 빠른 수익 회수를 기대할 수 있는 업종입니다.
• 프리미엄 고시원은 적은 비용으로 쾌적한 환경을 제공해 경쟁력을 높일 수 있습니다.
• 지역 수요와 시장 트렌드에 맞는 운영 방식을 선택하면 공실 문제를 해결하면서 장기적인 안정성도 확보할 수 있습니다.

건물주는 종종 자신의 자산 가치를 높게 평가하지만, 시장은 매우 현실적으로 반응합니다.
따라서 건물의 가치와 지역 시장을 객관적으로 분석한 뒤, 적합한 임대료와 업종으로 조정하세요. 필요하다면 전문가의 도움을 받아 문제를 해결하는 것도 좋은 방법입니다.

공실 문제는 어려운 도전이지만, 이를 극복하면 더 큰 성과를 기대할 수 있습니다. 현실적이고 유연한 접근으로 최적의 해법을 찾으시길 바랍니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사), 공인중개사 & 디벨로퍼
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사), 공인중개사 & 디벨로퍼











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