美 부동산 시장, 금리인하 수혜 분야 주목 [원자재 & ETF 뉴스]

(방송 원문입니다.)

지난 금요일, 원자재 마감 시황도 살펴보겠습니다. 국제유가부터 확인해 보겠습니다. 미국과 유럽연합 EU의 러시아산 원유 추가제재에 이어 러시아의 우크라이나 유전 시설 폭격, 그리고 OPEC+의 주회원국인 아랍에미리트가 감산 목표를 이행하기 위해 내년 초, 물량을 줄일 것이라는 보도가 겹치며 유가는 1.5% 상승하며 3주래 최고치를 기록했습니다.

구체적으로는 젤렌스키 우크라이나 대통령은 텔레그램을 통해, 서방국이 지원한 F-16 전투기가 격추한 미사일을 포함해 총 81발의 미사일을 격추했으며, 가스와 에너지 시설 등이 주요 타격 지점이었다고 밝혔고요, 아부다비 국영 석유회사는 아시아의 일부 고객들에게 공급할 물량을 감축했으며, 원유 종류에 따라 하루 최대 23만 배럴까지 줄어들 것이라고 발표했습니다. 이날 WTI는 71달러 초반대, 브렌트유는 74달러 중반대에서 뛰었고요, 미국 천연가스 선물은 미국의 난방기 사용량이 줄어들며, 차익실현 매물이 출회돼 5%대 크게 밀려나며, 월간 최저치를 찍었습니다.

달러화 강세가 이어지며 대두와 밀 선물이 1% 내외로 하락했고요, 설탕 선물은 브라질의 생산량 증대 예측에 1% 미만으로 내림세 연출했습니다. 다만, 코코아 선물은 서아프리카의 생산난에 8%대 급등하며 톤당 11,300달러도 넘겼고요, 8개월래 최고치를 재경신했습니다. 고점을 유지 중인 미국의 10년물 국채금리와 달러인덱스가 금 가격에 부담으로 작용하며 금 선물이 이날 1% 넘게 떨어지며 온스당 2,700달러를 다시 밑돌았고요, 은과 백금, 구리, 니켈 선물도 모두 1%대, 팔라듐 선물도 3%대 낮아졌습니다.

암호화폐 시황도 살펴보겠습니다. 트럼프 2기 출범을 앞두고, 비트코인이 다시 한번 역대 최고치인 104,000달러에 근접하고 있습니다. 현재 103,167달러 터치하고 있습니다.

지난 금요일, 주요 ETF 동향도 살펴보겠습니다. 3대지수 ETF 혼조세 나타냈습니다. 섹터별로는 SOXX 반도체 ETF가 2.8% 정도로 상승폭이 가장 컸고요, 반대로는 XLC 커뮤니케이션 ETF가 1.1% 정도로 가장 부진했습니다.

오늘은 ‘미국 리츠 시장의 전망’을 주제로 한 ETF 살펴보겠습니다. 리츠 시장이, 2025년에도 이어질 연준의 통화정책 완화에 대한 기대감과 미국 경제 회복 등으로 인해 최대 15%의 수익률을 기록할 것으로 보인다는 씨티그룹의 전망이 나왔습니다.

먼저, ‘뱅가드 부동산 ETF’, 티커명 VNQ입니다. 뱅가드에서 운용하고 있고요, 미장 내 리츠 ETF 중 시가총액이 가장 크고, 거래량이 가장 많은 ETF입니다. 그만큼 대표적인 리츠 ETF로 꼽히고요, 잠시 후에 살펴보겠지만, 시총 2위 리츠 ETF인 SCHH ETF와는 총자산이 5배 넘게 차이가 날 정도로 압도적으로 규모가 큰 ETF입니다. 다른 리츠 ETF들은 특정 분야에 주력하는 특징이 있는 반면, 이 VNQ ETF는 주거, 상업, 산업 등 거의 모든 부동산에 골고루 투자합니다.

편입 종목으로는 프로로지스가 7% 정도, 아메리칸 타워가 6.5%, 에퀴닉스, 웰타워가 5%, 디지털 리얼티 트러스트가 4% 정도로 들어가 있습니다. 리츠, 즉 부동산 투자신탁 ETF는 다양한 부동산 자산에 간접적으로 투자할 수 있는 금융 상품으로, 상업용, 주거용, 그리고 산업용 부동산도 포괄하고 있는데요, 리츠는 법적으로 이익의 90% 이상을 주주들에게 배당으로 지급해야 하기 때문에, 꾸준한 배당이익이 큰 장점입니다. 다시 말해, 주식처럼 매매하면서도 부동산에서 얻는 수익을 배당으로 받을 수 있습니다.

또, 리츠 ETF는 다양한 부동산에 분산 투자할 수 있어, 리스크를 낮추고 안정적인 포트를 구성하기에 좋고요, 장기적 가치 상승을 기반으로 두기에도 적절합니다. 뿐만 아니라, 미국 리츠 ETF는 특히 금리인하시 대출비용 절감 등으로 인해 이익을 보는 구조인데요, 때문에 금리인하 본격화 시점에 항시 주목받는 분야기도 합니다.

미국 리츠 ETF들에는 어떤 것들이 있는지 짚어볼까요? 일단 리츠 ETF로는 가장 잘 알려진 이 VNQ ETF가 있고요, 두번째는 ‘슈왑 미국 리츠 ETF’, 티커명 SCHH입니다. 순수 지분형 리츠에 보다 더 집중하는 ETF고요, ‘페이서 벤치마크 앤 인프라 부동산 ETF’, 티커명 SRVR은 데이터센터, 그리고 인프라 리츠에 투자하는 ETF입니다. ‘SPDR S&P500 부동산 섹터 ETF’, 티커명 XLRE는 리츠 기업들 위주로 취급하는 ETF입니다. 모두 동일하게 리츠 ETF지만 각각 다루는 분야들에 따라 운용방식이나 구조에 조금씩 차이가 있죠?

다시 돌아가, 배런스는 최근 보도를 통해, 씨티그룹이 내년 리츠 시장의 수익률 전망치가 S&P500의 동일 전망치인 8%를 웃돌 것이라고 전했습니다. 올해 리츠 시장은 고금리로 인한 자금조달 비용 증가로, 7%라는 저조한 이익률을 기록했는데요, S&P500의 상승률인 30%와 비교하면 현저하게 낮은 수준입니다. 하지만 이런 부진으로 리츠의 밸류에이션이 2022년 초, 24배에서 현재, 17배 수준으로 하락해, 새로운 투자 기회가 마련되고 있다는 게 씨티그룹의 분석인데요, 다만 부문별로는 뚜렷한 차별화를 나타낼 것으로 예상됩니다.

원격근무, 줌 수업 등의 확산으로 팬데믹 기간 내 큰 타격을 입었던 오피스 리츠는 내년에도 어렵겠습니다. 아마존 등 주요 기업들이 직원들로 하여금 사무실로 복귀하게끔 유도를 하고 있지만, 여전히 회복은 더딜 것으로 보인다는 게, 업계의 평가인데요, 자산운용사 핌코 역시 상업용 부동산의 반등은 앞으로도 느리고 불균등할 것이라고 진단했습니다.

반면, 호황을 누릴 분야는 주거용 리츠와 헬스케어 리츠입니다. 인구구조 변화로 인해 호재를 받을 것으로 기대되는데요, 주거용 리츠는 밀레니얼 세대의 첫 주택 구매가, 헬스케어 리츠는 베이비부머 세대의 은퇴가 성장의 기반이 돼 줄 것으로 보입니다. S&P글로벌 마켓 인텔리전스는 관련해, 미국 정부가 2028년까지 헬스케어에 6조 2,000억 달러를 지출할 계획이라, 병원, 요양시설, 의료 사무실 건물 등에 대한 수요가 증가하고 있다고 전했습니다.

씨티그룹은 내년 리츠 시장에 대해 최소 5%의 수익 성장률, 4%의 배당 수익률, 또 금리 환경 개선에 따른 멀티플 확장 가능성 등을 제시했습니다. 씨티그룹이 권장한 유망 종목은 아메리칸 홈스 포 렌트, 선 커뮤니티스, 오메가 헬스케어 인베스터스, 벤타스, 이스트그룹 프로퍼티스 등 다양한 리츠들이 있었습니다.

정치적인 측면에서도 2025년 트럼프 취임이 리츠 시장에 큰 영향을 미칠 것이라고 봤습니다. 감세 정책의 실현이 부동산 시장 투심을 확대시킬 수는 있겠지만, 이민 정책 변화에 따른 노동력 수급 문제 등이 건설업에는 큰 피해를 입힐 것이라고 봤습니다. 전반적으로 내년 미국 리츠 시장은 금리인하와 경기 호조 등에 힘입어, 견조한 성장이 관측됩니다. 하지만, 양극화가 나타날 우려는 잔존하기 때문에, 투자자들은 긍정론과 부정론에 대해 면밀하게 체크할 필요가 있겠고요, 또 정치경제적, 외교적, 그리고 지정학적 리스크 등에 따른 변수 등도 여러 방면에서 고려해야겠습니다.

최보화 외신캐스터


최보화외신캐스터 from.treasure@wowtv.co.kr