다주택자 규제 강화하면 지방이 무너집니다 [심형석의 부동산정석]

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여의도에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 사진=김범준 기자

최근 통계청의 주택 소유자와 개인 소유 주택 수를 기반으로 한 통계에 따르면, 1인당 평균 소유 주택 수가 수도권보다 지방에서 더 많은 것으로 나타났습니다. 2023년 기준으로 전국의 1인당 평균 소유 주택 수는 1.072호로, 지방은 1.09호인 반면 수도권은 이보다 적은 1.052호였습니다. 이 결과는 일반적으로 수도권 거주자가 더 많은 주택을 소유할 것이라는 예상과 상반됩니다.

특히 수도권은 주택 수요에 비해 공급이 원활하지 않아 1인당 평균 소유 주택 수가 감소하는 추세를 보입니다. 이러한 배경에는 다주택자에 대한 규제가 있습니다. 다주택자에 대한 징벌적 세금 정책으로, ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 증가했기 때문입니다.

2017년 1.095호로 최고치를 기록한 전국의 1인당 평균 소유 주택수는 2023년 1.072호로 줄었습니다. 지역별로 보면 이 기간 수도권은 3.31% 감소했고 지방은 1.09% 줄었습니다. 특히 서울은 2017년 1.096호에서 2023년 1.045호로 4.64% 급감했습니다.

사진=심형석 우대빵연구소 소장

서울 내에서도 1인당 평균 소유 주택수가 가장 크게 감소한 지역은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)이라고 불리는 대표적인 주거 선호 지역들입니다. 강남구는 8.75%의 큰 감소폭을 기록했고, 서초구와 송파구, 강동구 등이 뒤를 이었습니다. 이어 마포구와 용산구, 성동구가 다음 순위를 차지했습니다.

문재인 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하니 다주택자들이 보유하고 있던 주택을 처분했습니다. 따라서 민주당이 다시 집권을 한다 하더라도 다주택자 규제정책이 시장에 미치는 영향은 문재인 정부 때와는 다른 양상을 보일 것으로 예상할 수 있습니다.

만약 다주택자에 대한 규제를 재차 강화하면 서울 외곽과 지방 부동산 시장이 타격을 받을 전망입니다. 서울 외곽과 지방 등의 경우에는 다주택자가 크게 줄어들지 않았고, 이제는 서울보다 더 많기 때문입니다. 반대로 똘똘한 한 채 수요가 증가하고 대출 규제에서 비교적 자유로운 주거 선호지역은 큰 영향을 받지 않을 것으로 보입니다.

따라서 다주택자 규제는 지역에 따라 다르게 적용하는 정책의 유연성을 발휘해야 합니다. 실상 지방 다주택자는 본인의 의지와 상관없이 갑작스러운 상속이나 기존 주택이 팔리지 않는 탓에 다주택자가 된 경우도 많기 때문입니다. 시장 여건을 고려한 정책과 합리적인 규제가 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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