"매수심리 위축·공급량 감소…실수요자 과감한 도전해볼 만"
계속되는 건설 경기 침체와 강화된 대출 규제에 탄핵 정국에 따른 정책 불확실성….

부동산 시장에 연말 악재가 수두룩하다. 분양 시장에선 민간이 공급 축소를 검토하고 있고, 거래 시장에선 매매가 끊겼다. 문제는 내년 부동산 시장 전망이 더 불확실하다는 점이다. 당장 내년 상반기 분양 물량이 급감할 가능성이 커지면서 새 아파트를 기다리는 수요자는 선택의 폭이 줄어들 전망이다. 전문가들은 불확실성 속에서도 내년 과감한 청약 전략을 세우면 기회를 잡을 수 있다고 조언한다.

○정치 불안까지 겹친 ‘불확실성’

26일 업계에 따르면 내년 10대 건설사가 계획하는 분양 물량은 11만5138가구로, 올해 실적(11만7272가구)보다 2% 가까이 줄었다. 그런데 최근 대형 건설사를 중심으로 분양 계획을 다시 검토하면서 내년 분양 물량은 이보다 더 줄어들 가능성이 커졌다. 정부가 내세운 공급 지원 대책이 불투명해진 데다 수요자 대출 규제 강화 기조를 풀어줄 정부 컨트롤타워가 약해 정책 불확실성이 커졌기 때문이다.

당장 내년 상반기에 계획한 분양 물량을 하반기 이후로 재조정하는 건설사가 늘었다. 올해 2만 가구 가까이 분양했던 한 건설사는 최근 내년 상반기로 예정한 2000가구 규모의 단지 분양 계획을 하반기로 미뤘다. 상반기까진 대출 규제가 계속될 가능성이 커 분양하면 오히려 손해를 볼 수 있다는 판단에서다. 한 대형 건설사 관계자는 “내년 상반기 대선이 열릴 수도 있고, 그 전에 중요한 정책 변화는 없다고 가정하고 있다”며 “대출 규제도 변할 가능성이 작아 청약 관심이 높지 않을 것으로 판단했다”고 설명했다.

건설 경기 회복을 위한 대출 지원과 공사비 분쟁 예방 같은 정부 정책에 대해서도 업계의 불신이 크다. 정부가 중단 없는 정책 수행을 강조했지만, 시장에선 신뢰하기 어렵다는 반응이다. 정부가 공급 물량 확대를 위해 국회에 제출한 재개발·재건축 특례법을 비롯한 입법안도 국회에서 논의가 중단됐다. 업계 관계자는 “새로운 사업이나 분양 추진보다 시장을 관망하자는 의견이 다수”라며 “내년 초 대출 지원이 가능할 것이라고 말했던 금융회사가 관망세로 돌아서며 사업 속행이 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

○거래 감소세 ‘뚜렷’…공급도 줄어

"매수심리 위축·공급량 감소…실수요자 과감한 도전해볼 만"
민간 건설 위축에 시장 분위기도 급랭하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 신고된 기준으로 2829건을 기록했다. 지난 7월 9206건으로 정점을 찍은 뒤 9월 3131건에 이어 10월 3743건에 그쳤다. 업계 관계자는 “세제 등 정책 불확실성이 커지고 대출 규제가 강화되면서 거래량이 급감한 것으로 보인다”며 “내년에도 기존 주택 매매 감소세는 계속될 가능성이 크다”고 말했다.

주요 기관의 내년 시장 전망도 부정적이다. 선호 지역의 공급 물량이 줄어들면서 가격 변동 폭이 커질 수 있다는 경고가 나온다. NH투자증권은 ‘2025년 부동산 시장 전망 보고서’를 통해 올 9월 누계 전국 인허가 물량이 약 19만1000가구로 2021~2023년 같은 기간 대비 인허가 물량보다 적고, 착공 물량 역시 2021~2022년 대비 56~74% 수준이어서 공급 부족이 예상된다고 설명했다.

하나금융연구소 역시 내년 아파트 입주 감소가 수도권에서 먼저 시작될 가능성이 크다며 “2022년부터 감소한 착공 물량은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 영향이 지속돼 수도권에서 준공 물량 감소로 이어질 것”이라고 설명했다. 수도권에서 새집을 기다리는 수요자에겐 공금 감소 영향이 클 것이라고 지적했다.

수도권과 지방 부동산의 가격 양극화는 계속될 것이란 전망도 있다. 수요에 비해 공급이 부족한 수도권은 강보합세를 이어가지만, 지방은 하락 폭이 더 커질 수 있다는 것이다. 한국건설산업연구원은 내년 수도권의 매매가격이 1% 상승하지만, 지방에선 반대로 2% 하락할 것으로 내다봤다. 대한건설정책연구원 역시 수도권은 1% 상승이 예상되지만, 지방에선 보합세를 보일 것으로 예측했다.

○“실수요자, 과감한 판단 필요해”

전문가들은 내년 부동산 시장의 불확실성이 크지만 내 집 마련을 생각하고 있는 수요자라면 더 적극적으로 행동에 나서야 한다고 조언한다. 공급이 줄어드는 만큼 청약 경쟁률은 올라갈 전망이다. 공사비 상승 등으로 주택 구입비는 더 커질 가능성이 크다는 설명이다. 건설에 쓰이는 주요 원자재 가격은 대부분 주춤한 상태지만, 인건비와 금융 비용은 여전히 높다. 대한건설협회에 따르면 일반직종 건설 하루 평균 임금은 2022년 상반기 23만1004원이었는데 올해 상반기에는 27만789원까지 상승했다. 금융 비용 역시 금융회사가 대출에 인색해지면서 고금리 기조가 계속되고 있다. 대형 건설사 관계자는 “내년 공급이 줄어드는 상황에서 수도권 청약 경쟁률은 더 올라갈 것”이라며 “이후 공급되는 단지의 분양가는 더 상승해 수요자라면 청약에 도전하는 게 유리해 보인다”고 했다.

분양업계도 금리 인하 가능성이 큰 상황에서 적극적으로 신규 단지에 청약하는 게 좋다고 설명했다. 업계 관계자는 “내년에는 대출 규제보다 시장 심리에 영향을 미치는 금리 인하 가능성이 있다”며 “금리가 낮아지면 그만큼 수요자의 자금 부담이 줄어드는 효과가 있어 더 매수가 가능할 것”이라고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com