공유상가서 계약갱신 거절하려면…과반수 동의 필요 [아하! 부동산 법률]

한경닷컴 더 머니이스트

한 신도시에 있는 상가. 사진=게티이미지뱅크

부동산 임대차 계약에서 갱신 거절 문제는 임대인과 임차인 모두에게 예민한 상황입니다. 특히 상가 임대차는 계약 갱신 여부가 향후 사업 운영과 수익성에 직결되기 때문에 더 중요합니다. 공유 형태의 상가에서 이런 문제가 발생한다면 더욱 복잡합니다. 공유물은 각 공유자가 일정 지분을 가진 형태로 소유 구조가 짜여 있어 법적 의사결정도 그만큼 더 까다로워서입니다.

대법원 판례 중 하나(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905)는 공유 상가에서의 갱신 거절 통지가 공유자 간 합의 없이 이뤄졌을 때 어떤 결과를 초래하는지를 분명히 보여줍니다.

사건에서 문제된 상가는 원고와 제3자인 소외인이 각각 절반의 지분을 갖고 있었습니다. 원고는 본인이 단독으로 임차인들에게 갱신 거절을 통지했으나, 피고들은 이 통지가 민법 제265조 규정에 어긋난다며 문제를 제기했습니다.

원고는 자신이 임대차 계약을 주도적으로 관리해 왔으니 갱신 거절 권리 또한 행사할 수 있다고 주장했습니다. 그러나 피고들은 원고가 공유자 지분의 과반수 동의를 받지 않았다는 점을 지적하며, 갱신 거절의 효력이 무효라고 맞섰습니다.

여기서 과반수는 공유자들의 지분 합계가 전체 지분의 절반을 초과하는 상태를 의미합니다. 공유물의 관리행위는 민법 제265조에 따라 공유자 지분의 과반수에 의해 결정되어야 한다는 원칙을 강조한 것이지요. 이처럼 공유 상가에서는 단순히 "내가 주도적으로 해 왔으니 내 마음대로 결정할 수 있다"는 식의 주장이 통하지 않는다는 점이 사건의 핵심 쟁점이 됐습니다.

원심은 민법 제265조를 들어 원고의 갱신 거절 통지가 법적 요건을 충족하지 못했다고 봤습니다. 통상적으로 임대차 계약이 갱신될 때나 종료될 때는 임대인 측의 통지가 중요한 의미를 갖는데, 공유물의 경우 이러한 결정권이 오로지 한 사람에게만 주어지는 것은 아니라고 본 것입니다. 대법원 역시 원심 판단을 그대로 유지했습니다. 공유 상가에서는 지분의 합이 과반수를 넘어야만 갱신 거절 행위가 유효하다고 못 박은 것이죠. 이는 임차인과 임대인이 뒤엉킨 복잡한 분쟁에서 매우 중요한 가이드라인 역할을 하게 됩니다.

대법원 판결의 의의는 갱신 거절이 곧 임대차 계약을 종료시키는 강력한 행위이므로, 이것이 공유물 관리행위에 포함된다는 점을 명백히 확인한 데 있습니다. 공유물 관리행위는 지분 과반수 동의를 필요로 한다는 민법 제265조를 재차 언급한 이번 판시는, 공유 상가에서 벌어질 수 있는 여러 법적 충돌에 선례를 제시한 것이라 평가할 수 있습니다. 특히 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항과의 관계에서, 민법 규정의 우선적 적용 범위를 다시 한번 일깨워준 셈입니다.

결국 이번 판결이 보여주는 가장 큰 교훈은 상가 임대차 계약에서 공유자 간 협조가 필수 불가결하다는 점입니다. 갱신 거절과 같은 민감한 문제를 다룰 때는 법률가와의 충분한 상의가 필요하며, 지분의 과반수에 기반한 합의를 반드시 거쳐야만 법적 안전성을 확보할 수 있습니다. 공유 상가는 여러 이해관계가 뒤섞여 있는 만큼, 임대차계약이 갱신되거나 종료되는 순간에도 철저한 준비와 규정 준수가 이뤄져야 합니다. 이것이야말로 우리 사회가 공유 상가를 운용하면서 맞이할 수 있는 불필요한 분쟁을 줄이는 길이 될 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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