2024년 우리나라 부동산 시장을 꿰뚫는 키워드는 '양극화'일 겁니다.

1월 첫째 주부터 12월 넷째 주까지 전국 아파트 매매가격 누적 변동률은 약보합을 기록했는데요.

인구가 몰려 있는 수도권은 1.87% 오른 반면, 지방은 1.76%가 떨어졌습니다. 수도권을 자세히 들여다보면, 서울이 집값을 끌어올렸다고 봐도 무방합니다.

서울은 같은 기간 4.5% 오르며 경기(0.56%)의 오름폭보다 크게 뛰어오른 모습입니다.

그럼 서울 모든 지역에서 집값 상승폭이 가팔랐던 걸까요?

실수요와 투자 수요가 모두 집중되는 이른바 '상급지'의 인기가 특히 높았습니다.

강남3구가 평균 7%를 웃도는 상승률을 기록했고요. 강남의 대체재로 주목받는 마포·용산·성동의 아파트 몸값도 크게 높아졌습니다.

외곽 지역의 경우 오르긴 했다만, 상대적으로 열기가 덜했습니다. 금천·관악·구로와 노원·도봉·강북의 상승률은 1~2%대에 그친 겁니다.

결국 수도권과 지방, 수도권 내에서는 서울과 경기, 서울 내에서도 한강벨트와 외곽지역의 분위기가 달랐다고 볼 수 있습니다.

2024년 한 해 동안 전국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 어디일까요?

바로 경기 과천(6.01%)입니다. '준강남' 과천은 원도심 내 수요 대비 공급이 제한되며 집값이 뛰어올랐단 분석입니다.

반면 한 해 동안 가장 많이 떨어진 지역은 세종(-6.40%)이었습니다. 행정수도 이전 이슈와 함께 몰렸던 투자 수요가 대출 규제 등과 맞물리며 빠르게 빠져나가고 있는 것이 가장 큰 이유로 꼽힙니다.

그렇다면, 2025년 부동산 시장은 어떻게 움직일까요?

공사비와 대출 규제 등 부동산 경기에 직접적인 영향을 끼치는 요인들을 근거로 전문가들의 의견을 들어봤습니다. 우선, 급등한 공사비로 인해 신규 분양이 어려워지며 공급 부족으로 인한 상급지의 인기몰이는 계속될 것이란 전망이 나왔습니다.

주택시장의 유동성을 옥죄는 대출 규제는 일부 완화될 것으로 보이고, 시간이 지나 탄핵 정국이 안정되면 하반기부터는 매수 심리가 다시 살아날 가능성이 있다는 분석입니다. 직접 들어보겠습니다.

▲ 공사비, 얼마나 올랐고 어떤 영향을 끼칠까?

[이윤홍 / 한양대 부동산융합대학원 교수: 일반적으로 2종 일반주거지역 아파트 (공사비)가 예전에는 평당 480만원 이었다면, 최근에는 900만원, 1천만원이 되다 보니까 서울 중심지 인기 지역을 빼놓고는 사업하기가 굉장히 어려운 그런 상황입니다. 경기 불확실성도 굉장히 크고 공사비가 단기간에 안정화될 가능성이 굉장히 낮기 때문에 공급이 굉장히 제한되는 거죠. 공급이 줄어들기 때문에 서울 인기 지역 같은 경우는 (집값이) 지속적으로 상승될 가능성이 높고, 지방은 부동산 경기가 굉장히 위축됐기 때문에 가격이 오를 가능성이 굉장히 낮다고 판단됩니다.]

▲ 수요자 옥죄는 대출 규제, 어떻게 변할까?

[정보현 / NH투자증권 부동산 수석연구원: 금융위와 금융감독원에서 최근 나왔던 간담회 발표 내용을 보면 연초부터는 (대출 규제가) 다소 완화될 가능성이 높고, 스트레스 DSR 적용에 대해서도 전세자금 대출까지 포함한다고 원래 예고가 돼 있었는데, 이 것도 잠정적으로 중단된 모습도 있고요. 다만 주택시장에 직접적으로 상승요인으로 작용할 것인가에 대해서는 아직은 좀 의구심이 있는 게 가산금리라든지 스트레스 DSR 적용이 '기준금리 인하를 상쇄하는 부분이 있을 것이다'라고 판단되고요. 실수요자 입장에서는 '주택공급이 부족하다'라고 하는 예고된 사정 때문에 (탄핵) 정국이 안정을 찾고 난 이후에는 매수세가 많이 붙을 것으로 생각이 되고… 투자자는 그럼에도 불구하고 다주택자 규제가 완화될 가능성이 희박하기 때문에 좀 보류하는 것이 좋겠다.]

▲ 종합적인 2025 집값 향방은?

[서진형 / 광운대 부동산법무학과 교수: 탄핵정국이라든지 경제상황 이런 것들을 종합적으로 고려하게 되면, 우리나라 정치가 안정되는 시기까지는 매수심리의 위축으로 인해서 안정 내지는 하향할 것으로 판단이 되고… '뉴:빌리지' 사업이라든지 철도지하 선도사업 이런 정책들이나 공급대책들도 마찬가지고요. 정부에서 추진동력을 잃다 보니까 정책들이 많이 지연될 가능성이 있다. 하반기가 되어서 어느 정도 경제가 안정되고 정국 등 상황들이 변하게 되면 경제가 어려운 상황들을 개선시키기 위해서 정부에서 여러 가지 경제 활성화 대책을 내놓게 되면 거기에 따라서 매수심리가 되살아나서 부동산 시장이 우상향으로 가지 않을까…]

▲ 부동산 시장 안정을 위한 조건은?

[서진형 / 광운대 부동산법무학과 교수: 재건축 활성화 정책 예를 들어서 재건축 연안을 완화하고 재초환 문제를 해결하고 분상제 문제를 해결하고… 이러한 문제들이 해결이 되어서 도심의 재건축, 재개발을 통한 공급이 활성화되어야만 장기적으로 봤을 때 부동산 시장이 안정되고 서민들의 주거의 질을 개선시키는데 도움이 되지 않을까… 현재 정국에서는 사실 이러한 제도 개선이 요원한 것이 어떻게 보게 되면 좀 안타까운 측면이다…]


성낙윤기자
2024 부동산 키워드 '양극화'…2025는 '상저하고'