연합뉴스
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새해에도 주택 자금 마련을 위한 대출 통로가 좁아질 전망이다. 금융당국이 가계부채 증가 억제를 위해 수도권에서 집을 매입하려는 이들의 주택담보대출 한도를 줄이면서다. 전문가들은 오는 7월로 예고된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입을 앞두고 사전에 대출 계획을 점검할 필요가 있다고 조언했다.

○가계대출 증가세 꺾여

연 소득 1억, 대출 6억6000만원 → 5억6000만원으로 줄어든다
금융당국은 한층 강화된 스트레스 DSR 3단계 도입을 7월로 예고했다. 핵심은 모든 가계 대출에 가산금리를 더 높게 적용해 대출 한도를 축소하는 것이다. 스트레스 DSR은 차주의 대출 한도를 정하는 기준인 금리에 가산금리를 더해 한도를 줄이는 제도다.

1단계 스트레스 DSR은 작년 2~8월 시행됐다. 당시 적용 대상은 주담대에 한해서였다. 스트레스 금리는 0.38%포인트로 정해졌다. 스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높은 수준의 월별 가계대출 가중평균 금리(한국은행 발표)와 현시점 금리를 비교해 결정한다.

지난해 9월 시행된 2단계는 스트레스 금리가 0.75%포인트로 한층 높아졌다. 2단계 시행에 따라 기본 스트레스 금리(1.5%포인트)에 적용되는 가중치가 25%에서 50%로 상향되면서다. 스트레스 DSR 적용 대상에 은행권 신용대출 및 제2금융권 주담대도 추가됐다.

다만 신용대출의 경우 신용대출 잔액이 1억원을 초과하는 때에 한해 스트레스 금리를 부과해 DSR을 산정했다. 2단계 스트레스 DSR 도입 후 폭증하던 가계대출이 한풀 꺾였다. 금융위원회는 “9월부터 시행된 2단계 스트레스 DSR의 효과가 나타나고, 은행권에서도 자율적인 가계부채 관리 노력을 강화하면서 9월 전 금융권 가계대출은 전월 대비 증가폭이 축소됐다”고 설명했다.

○모든 대출 한도 줄어들어

7월 도입될 예정인 3단계는 적용 대상이 기존 주담대, 신용대출은 물론 다른 대출까지 확대될 전망이다. 시중은행과 2금융권 모두 동일하게 적용된다. 스트레스 금리도 100%로 높아진다.

금융당국에 따르면 30년 만기, 분할 상환 대출을 기준으로 소득이 5000만원인 차주는 스트레스 DSR 도입 전 3억3000만원(변동금리)까지 가능하던 대출이 3단계가 도입된 후에는 2억8000만원으로 줄어든다. 혼합형 5년과 주기형 5년의 경우 각각 3억원, 3억1000만원으로 쪼그라들 예정이다. 소득이 1억원인 차주는 기존 6억6000만원에서 3단계 도입 시 최소 5억6000만원(변동금리)으로 대출 한도가 줄어든다.

일각에서는 올 하반기 DSR 산정 때 적용되는 가중평균 금리가 고금리 정점이던 2022년 말~2023년 초 수준인 연 5%에 달할 것이란 관측도 나온다.

한국금융연구원은 ‘2025년 경제 및 금융 전망 세미나’에서 “올 7월 스트레스 금리의 100%를 은행과 제2금융권의 가계대출 DSR에 가산하는 3단계가 시행되면 DSR 산정 때 적용되는 금리가 대출에 상당히 제약적인 수준으로 높아질 것”이라고 전망했다. 그러면서 “금리 인하 기조 속에 은행의 신규 취급 변동금리 주담대와 총대출 금리가 연 4%에서 3%로 1%포인트씩 하락한다고 가정하고, 스트레스 DSR 3단계 효과를 시뮬레이션한 결과 하반기 DSR 산정 시 적용되는 금리가 연 5%에 육박할 것”으로 추정했다.

주담대 중도상환수수료 등도 올해부터 제도가 바뀐다. 1월부터 주요 시중은행의 주담대 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 현재 5대 시중은행에선 1.2~1.4%, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 부과한다. 차주 부담을 덜어주기 위해 주담대는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 변경 사항은 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 적용될 예정이다.

신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건도 기존 부부 합산 1억3000만원에서 2억5000만원으로 3년간 추가로 완화된다. 특례 대출 기간에 출산하면 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 추가 우대금리가 적용된다. 주택가액 9억원 이하, 대출한도 5억원의 주택 요건과 구입자금 자산 4억6900만원 이하, 전세자금 3억4500만원 이하의 자산 요건은 그대로 유지된다. 올 1월 1일 이후 출산한 가구에만 해당한다.

박재원 기자 wonderful@hankyung.com