"서울 3대 권역 오피스, 향후 7년간 45% 늘어날 것"

종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아 분석

2031년까지 서울 오피스 전체 공급 83% 도심에 집중
장기 관점서 A급 오피스 시장 평균 공실률 4~14% 전망

서울 종로 광화문 일대 빌딩 모습. 사진=한경DB

향후 7년간 서울 3대 권역 오피스 공급량이 45% 더 늘어날 것이라는 분석이 제기됐다.

8일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘서울 오피스 2030’에 따르면 서울 A급 오피스 시장은 향후 7년간 471만㎡ 신규 공급이 예정됐다. 기존 대비 약 45% 늘어나는 수준이다.

2031년까지 예정된 서울 오피스 신규 공급의 83%가 중심업무권역(CBD)에 집중될 것으로 예상된다. 기존 CBD 규모의 78%에 달하는 389만㎡다. 공급이 끝나면 CBD는 강남업무권역(GBD)의 2배, 여의도업무권역(YBD)의 3배 규모로 확대될 전망이다.

CBD 오피스 개발사업은 평균 10만5000㎡(축구장 14개 규모)에, 평균 131m(아파트 40층) 높이로 조성될 예정이다. 평균 용적률은 1106%에 달할 것으로 예상돼 프라임 오피스 위주의 공급이 주도할 것으로 확인됐다.

연도별 오피스 공급 면적 및 개수 사진=CBRE코리아

재개발 사업이 예정된 세운 지구와 서울역, 서소문 등 대규모 복합 개발이 오피스 공급을 늘린다. 프라임 오피스 비중을 확대해 CBD의 질적 성장을 이끌고 나아가 서울 오피스 시장의 성장에 기여할 것이란 게 회사의 설명이다.

장기적인 공급 확대로 공실률은 늘어날 전망이다. 2030년 서울 A급 오피스 시장 공실률은 4~14% 사이에서 유동적으로 움직일 것으로 예상된다. 또한 오피스 시장은 건물주 중심에서 세입자 중심 시장으로 변화할 것으로 보인다. 다양한 선택지가 있는 세입자들이 도심으로 돌아오거나 앵커 임차인의 협력사 이전을 견인하는 등 고급 오피스 선호 현상(FTQ) 수요 등이 유입될 예정이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "2030년까지 서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있다"라며 "CBD 권역은 3대 권역 중 핵심 메인 업무지구로의 도약 가능성과 함께 단기적인 공실률 상승과 경쟁이 심화할 것"이라고 분석했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com