"당첨기회 점점 는다" … 올해 바뀌는 청약제도, 맞춤전략은

청약 가입자 수가 지난해 11월 말 기준 10만명 이상 많이 감소했다. 서울 분양가가 계속해 오르는 데다 치열한 경쟁으로 당첨 가점도 높아지면서 확률이 줄고 있기 때문이다. 청약 납입 인정금액을 높이면서 청약 대기자 부담도 커졌다. 하지만 일각에선 부동산 시장 침체 속에서 청약 당첨 기회는 오히려 늘고 있고 20대와 저점자들의 당첨 사례도 속속 나오고 있다며 청약 가입을 포기하면 안 된다는 의견도 나온다. 또 올해 시세차익이 기대되는 강남권 분양단지가 속속 청약을 기다리고 있어 기대해볼 만하다고 조언한다.

청약가입자 수 11월에 11만명 줄어

한국부동산원 청약홈에 따르면 11월 말 기준 청약통장 가입자 수는 2660만9366명으로 전 월(2671만9542명) 대비 11만 176명 감소했다. 2022년 1월 한 달 만에 15만4996명이 감소한 이후 22개월 만에 가장 많이 줄어든 수치다.

지난해 1월부터 4월까지 2690만명대를 유지하던 청약저축 가입자 수는 7월 2만2904명, 8월 3만8911명, 10월 7만4698명씩 감소하며 감소 폭을 키웠다. 청약유형별로 지난해 10월부터 기존 청약 예·부금 및 청약저축 가입자들의 이동이 허용되며 가입자 수가 더 늘었어야 할 ‘주택청약 종합통장’ 가입자 수는 지난달 기준 2528만4478명으로 전월(2538만107명) 대비 9만5629명 감소했다. 청약저축(31만1252명)은 전월 대비 4197명, 청약부금(13만9188명)은 1241명, 청약예금(85만4448명)은 9109명 감소했다.

지난해 11월부터 국토교통부가 청약 납입 인정 금액을 40여년 만에 기존 10만원에서 25만원으로 올리며 청약 대기자들의 부담을 키운 영향이다. 청약 가점이 낮거나 경제적 여력이 넉넉하지 않은 20·30세대 1인 가구 등은 4인 가구 등 중산층 가정과 경쟁해 가점에서 밀릴 수도 있다는 우려가 커진 것도 청약 통장 해지 증가에 영향을 미쳤다는 설명이다.

치솟고 있는 분양가도 요인으로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 11월 말 기준 '민간 아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4720만7000원으로 사상 최고치를 기록했다. 특히 면적별로 보면 서울 소재 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4530만9000원을 기록했다. 이로써 모든 평형이 평당 4500만원을 넘겼다.

청약 가점도 높아지고 있다. 한국부동산원 청약홈의 당첨 가점을 조사한 결과, 올해 전국 민간 분양아파트 당첨 가점 합격선(하한선)은 평균 50.9점으로 집계됐다. 이는 최근 5년 중 가장 높은 점수다. 특히 현재까지 당첨자 발표를 한 서울 30개 아파트의 당첨 합격선은 평균 63점으로, 최근 5년 동안 가장 높은 수치를 기록했다. 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 경우 합격선 평균이 72점에 달했다.

청약 당첨 기회는 있어

분양 전문가들은 "청약저축을 해지한다고 답이 나오진 않는다"며 "청약 통장을 가지고 있을 만한 이유는 아직 남아있다며"고 입을 모았다. 각종 제도가 개편되기 때문에 전략만 잘 세우면 당첨 가능성도 여전히 열려 있는 데다 올해 대어급 서울 강남권 분양단지도 여럿 남아있기 때문이다. 특히 20대 청년들에겐 아직 기회가 열려있다. 10세 생일 이후부터 청약이 가능하며, 부모가 60대인 경우 부모님 집이 있더라도 무주택자로 인정받을 수 있다. 특히 청약받은 경우에만 받을 수 있는 중도금 대출의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 제외돼 20대라도 충분히 목돈을 대출받을 수 있다.

올해부터 새롭게 바뀌는 청약제도도 눈여겨볼 필요가 있다. 대표적인 변화는 ‘빌라 소유자의 무주택자 인정‘이다. 국토부에서 발표한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'에 따라 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격 5억원(지방 3억원)을 넘지 않는 비아파트를 1채 보유하면 무주택자로 인정받을 수 있다.

실제로 서울 관악구 신림동에 전용 59㎡에 매매가 4억7000만원짜리 다세대 주택을 사서 10년째 혼자 사는 39살 박 모 씨는 지난해까지만 해도 청약가점이 36점에 불과했다. 하지만 20년 넘게 청약저축에 가입한 데가 올해부터 무주택자로 인정되면 청약 점수가 58점이 된다. 지난해 서울 아파트 청약 평균 점수(63점)엔 미치지 못하지만, 서울 외곽 지역 신축 아파트 청약엔 도전해 볼 수 있게 된 것이다.

세제 혜택 범위도 넓어진다. 청약저축 소득공제 및 비과세 혜택이 연 소득 7000만원 이하 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 특히 납입액의 40% 한도에서 부부 합산 연간 최대 300만원까지 소득공제 혜택이 확대된다. 저출산 문제 해결을 위한 정책도 확대된다. 지난 1일부터 신생아가 있는 가구에 대한 공공임대주택 우선 공급혜택이 확대됐다. 향후 청년, 신혼부부, 다자녀 가구 등 모든 유형의 우선 공급에서 출산한 지 2년이 안 된 신생아 가구는 점수와 관계없이 최우선 입주 자격을 부여받는다. 신생아 가구가 먼저 입주한 후 남은 물량은 우선공급 대상자에게 점수 순으로 공급된다.

시세차익이 기대되는 분양 단지도 올해 속속 나올 예정이어서 당장 청약 통장 취소보다는 보유한 채 청약 도전을 해 볼 필요가 있다. 먼저 이달 서초구 방배동의 래미안 원페를라가 청약을 진행한다. 1097가구에 480가구가 일반분양으로 나온다. 반포동의 래미안 트리니원도 올해 2091가구 중 505가구를 일반에 내놓는다. 잠원동의 신반포21차 재건축(반포더샵OPUS21)도 대표적인 청약 로또 단지로 꼽힌다. 251가구 중 일반분양 물량이 78가구에 불과해 치열한 경쟁이 예고된다.

서초구와 경계에 있는 동작구 사당동에 힐스테이트 이수역센트럴은 927가구 중 166가구가 청약 신청을 받는다. 이 밖에도 동작구 노량진동의 노량진 2구역, 6구역, 8구역 등 노량진 뉴타운 3개 단지가 하반기에 예비 청약자들을 기다린다. 2구역은 411가구 중 196가구, 6구역은 1499가구 중 378가구, 8구역은 987가구 중 289가구 등 860여가구의 일반가구가 노량진 뉴타운에서 나올 예정이다.

은정진 기자 silver@hankyung.com