앞으론 ‘이날’ 기준으로 1주택 특례…주택 용도변경거래 쉬워진다

#. 서울 마포구 연남동의 단독주택에 거주하는 A씨는 집을 팔려고 해도 매수자를 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 매수 문의를 하는 사람들은 대부분 다주택자 취득세 중과를 피하기 위해 해당 주택이 상가로 용도 변경된 뒤 잔금을 치르고 싶어 한다. 하지만 A씨는 주택으로 팔아야 '1가구 1주택' 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

앞으로 이처럼 주택으로 사용하던 건물을 상가로 취득하려 할 때 거래가 잘되지 않았던 문제가 해소될 전망이다. 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 단독·다가구 주택 매도인은 주택으로 팔고, 매수인은 상가로 살 수 있게끔 양도세 과세 기준을 변경한 덕분이다.

매도자는 주택으로, 매수자는 상가로 거래

기획재정부는 지난주 발표한 '2024년 개정세법 후속 시행령 개정안'에 이 같은 내용을 포함했다. 시행령에 따르면 주택에서 상가 등으로 용도를 변경한 뒤 양도한 건물에 대한 '1가구 1주택' 판정 기준이 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)에서 매매 계약일로 변경됐다.

기존에는 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 시 1주택 판정 시점이 주택 양도일이었다. 따라서 매도자가 혜택을 보기 위해선 잔금을 치르는 날 해당 물건이 주택인 상태여야 한다.

서울 마포구 연남동 상가주택. 한경DB

이번 개정안은 예외 규정을 담았다. 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우 양도세 판정 시점을 매매 계약일로 바꾼 것이다. 계약일에만 주택이었다면 마지막 잔금일에 상가로 바뀌었더라도 1주택자 비과세 혜택을 볼 수 있다는 뜻이다.

기재부가 예외 규정을 둔 이유는 카페 상권 등이 커지고 있는 연남동 같은 지역에서 주택을 상가로 사려는 수요가 많지만, 세금 부담에 거래가 잘 이뤄지지 못하고 있다는 민원이 늘었기 때문이다.

기존 주택을 보유하고 있는 매수자는 주택으로 살 경우 다주택자 취득세 중과, 대출 규제 등을 받을 수 있어서 상가로 사길 원하는 경우가 많다. 또 상가로 활용하면 해당 물건을 통해 임대료 수익도 낼 수 있다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 개정으로 인근에 상가가 많은 지역에서는 단독·다가구 주택 거래가 늘어나고, 가격도 높아질 수 있다”고 내다봤다.

단기 민간임대주택 5년 만에 부활

기재부는 또 지난 정부 때 폐지됐던 단기 민간임대주택 제도를 5년 만에 부활하기로 했다. 서민 주거 안정을 위한 임대주택 공급 활성화를 위해서다.

단기 민간임대주택은 민간임대주택법 개정을 통해 오는 6월 4일부터 도입된다. 비아파트를 대상으로 하며 의무 임대 기간은 최소 6년이다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 부동산 투기 대응으로 단기 민간임대주택을 폐지했는데 이번에 되살리는 것이다.

서울 종로구의 한 매입임대 주택. /연합뉴스

단기 민간임대주택에 대해서도 장기 민간임대주택(의무 임대 기간 10년)에 적용하는 각종 세금 혜택을 준다. 양도세·법인세(건설형) 중과 대상에서 제외하고, 종합부동산세 합산도 배제한다.

다만 적용 대상은 건설형 단기 민간임대주택은 공시가격 6억원 이하로 제한했다. 매입형은 수도권 4억원, 비수도권 2억원 이하여야 한다. 이와 함께 양도세 중과를 배제했던 건설형 장기 민간임대주택의 가액 요건은 기존 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com