악성 미분양, 임대주택·실버스테이로 활용해야 합니다 [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

공정률 45%에서 공사가 멈춘 수도권 주상복합 아파트 모습. 사진=김범준 기자

최근 수도권과 지방에서 미분양이 재차 급증하고 있습니다. 덩달아 악성 미분양까지 급증하면서 건설경기 침체와 국내 경기 전반에 악영향이 우려됩니다. 그래서 정부 관계 부처가 합동으로 대책을 내놓고 있지만, 과연 쉽게 해소될 수 있을지 의문입니다.

이미 지난해 12월 미분양 아파트는 7만173가구로 12년 만에 최다를 기록했습니다. 미분양 정보가 건설사의 자진 신고로 집계되는 점을 감안하면 실제 숫자는 10만 가구 이상일 것으로 예상됩니다.

이미 도입되거나 거론되는 대책도 실효성이 적을 것으로 보입니다. 올해 1월부터 기존 1주택자가 악성 미분양 주택을 매입하면 양도세와 종부세를 산정할 때 1주택자로 간주합니다. 하지만 지방은 수요 부족과 집값 하락이 계속될 전망이어서 효과를 기대하기 어렵습니다.

건설업계는 △취득세 중과 배제나 50% 감면 △5년 이내 양도해도 양도세 100% 감면을 요청하고 있지만, 실질적인 지원 효과는 미미한 상황입니다. 기업 구조조정(CR) 리츠를 활용해 악성 미분양을 매입하고 운영하면 추가 세제 지원이 제공됩니다. 다만 리츠는 사업성이 충분히 나와야 설립될 수 있는데, 대부분 사업성이 나올 가능성이 거의 없어 어려움을 겪는 처지입니다.

문제는 골든타임이 얼마 남지 않았다는 점입니다. 급격히 불어나는 악성 미분양으로 인해 지방 건설사들은 부도 위기에 직면했습니다. 이미 일부 중견기업들은 법정관리를 신청한 상황입니다. 그렇기에 빠른 대책이 필요하지만, 현재 대책으로는 여윳돈 있는 사람들이 토지거래허가구역에서 제외된 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동 등 특정 지역에만 갭투자에 나설 가능성이 큽니다.

수도권의 한 아파트 건축 현장 모습. 사진=김범준 기자

사람들은 앞으로 가격이 오를 것 같은 지역에 투자하지, 인구 소멸로 가격이 하락할 것 같은 지역에 투자하지 않는 점을 고려해야 합니다. 그렇기에 가장 빠르고 효과적인 대책은 한국토지주택공사(LH)의 매입임대 사업을 적극적으로 활용하는 것입니다.

토지비나 공사비가 계속 오르고 있습니다. 이미 건설된 지방 미분양 아파트는 지금부터 신축하는 아파트에 비해 훨씬 저렴합니다. 지역별 선호 입지도 중요한데, 금융기관들이 프로젝트파이낸싱(PF)을 지원했던 점을 고려하면 입지가 준수한 곳도 많을 것입니다. LH가 새로 짓는 것보다 저렴한 가격에 미분양 아파트를 매입하고 지역 특성에 맞춰 청년, 신혼부부, 수급자 등에 저렴하게 임대하면 됩니다.

최근 정부가 발표한 고령화 주거 대책인 '실버스테이'를 활용하는 것도 방법입니다. 정부는 올해 1500가구 규모의 실버스테이를 공급할 계획이지만, 현재까지 공급된 노인복지주택과 고령자복지주택이 1만3000여 가구에 불과해 그 효과는 미미할 수 있습니다. 주변 시세의 95%로 입주 가능하다고 하지만, 토지비와 공사비가 많이 오른 점을 감안하면 임대료도 높아질 가능성이 큽니다.

기존 악성 미분양 등을 건설사가 도산하지 않을 최소한의 수준에서 매입하고 이를 매입임대주택이나 실버스테이로 활용해야 합니다. 부동산 투자에 관심 있는 사람들에게 지방 악성 미분양을 사라고 권해도 효과가 없습니다. 실수요자들이 관심을 가질만한 정책이 나와야 건설업계도 안정되고 지방 소멸도 방지할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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