올해 수도권 공급 절벽…1년 새 분양 40% 급감

서울을 포함한 수도권에서 지난달 모델하우스를 연 단지가 한 곳도 없었다. 부동산 경기 침체와 탄핵 정국에 따른 정책 불확실성, 대출 규제 등이 겹친 영향으로 분석된다. 중소·중견 건설사뿐만 아니라 대형 건설사도 내수 침체와 수요 위축 등으로 공급 시기를 잡지 못해 주택 공급에 빨간불이 켜졌다는 우려가 나온다.

20일 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 1~2월 수도권 분양 물량은 6403가구였다. 작년 같은 기간(2만1316가구)에 비해 70% 급감했다. 연간 수도권 공급 물량(민간과 공공 합계)도 작년(13만4140가구)보다 약 5만 가구(38%) 감소한 8만3485가구로 조사됐다. 서울 분양 물량은 1만2628가구로, 작년(2만8219가구)의 절반에도 미치지 못할 전망이다.

업계는 책임준공 부담, 지방 미분양 등으로 자금줄이 마른 중소·중견 건설사의 공급 여력이 바닥났다고 보고 있다. 대형 건설사도 공급 물량을 대폭 줄인 데다 지방에서 분양 일정을 미루기 일쑤다. 당초 1만5000가구 공급을 계획한 A건설사는 경기 침체와 탄핵 정국 불확실성에 상반기 예정 물량 대부분을 하반기로 돌리는 방안을 고려하고 있다.

전문가들은 주택 공급 부족과 함께 올해부터 입주난이 현실화할 것으로 우려한다. 지난 3년간 금리 인상과 공사비 상승 등으로 주택 착공 물량이 뚜렷하게 감소했기 때문이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “올해부터 준공·입주 물량이 예년 수준을 크게 밑돌 것”이라며 “서울 등 수도권에서 주택 공급이 안정적으로 이뤄지려면 재건축 규제 완화 등 정비사업 활성화가 시급하다”고 말했다.

10대 건설사도 몸사린다…수도권 1월 분양 물량 '제로'
'불황·대출규제·공사비' 악재, 광주·대전도 지난달 분양 실종

“경기 침체에 탄핵 정국까지 더해져 아파트 구매 심리가 꽁꽁 얼어붙었습니다. 상반기 분양 단지를 하반기로 늦추는 걸 고민 중입니다.”(대형 건설회사 사업담당 임원)

내수 침체, 대출 규제, 공사비 인상 등 겹악재로 건설사 아파트 분양 일정이 미뤄지고 있다. 올해 전국 아파트 공급 물량(부동산R114 기준)은 13만4995가구로, 3년 전인 2022년(29만8000가구)의 절반도 안 될 것으로 전망된다. 그나마 공급 일정을 잡아 놓은 물량도 분양 시기가 연기돼 올해 ‘주택 공급 가뭄’이 심해질 것이란 우려가 나온다.

◇ 대형 건설사 물량 30% 감소

20일 업계에 따르면 주요 건설사는 올해 공급 물량을 작년보다 크게 줄이는 방향으로 분양 계획을 조정 중이다. 시장 침체가 이어질 가능성이 큰 데다 탄핵 정국이라는 정치적 불확실성까지 겹쳤기 때문이다. 시공능력평가 10위 내 건설사의 올해 분양 계획 물량은 10만7612가구로 잠정 집계됐다. 작년(15만5892가구)의 69% 수준이다. 시장 상황에 따라 분양 일정이 늦춰지면 공급은 더 줄어들 수 있다.

올해 들어 분양 시장은 개점휴업을 방불케 한다. 지난달 서울, 경기, 인천 등 수도권은 일반분양 물량이 ‘제로(0)’였다. 월간 기준으로 경기와 서울에서 아파트 분양이 없는 것은 각각 2016년 1월, 2023년 2월 후 처음이다. 수도권뿐만 아니라 광주, 대전, 울산, 경북, 전남, 제주 등에서도 ‘1월 분양’이 사라졌다.

이달 들어서도 아파트 공급은 원활하지 못하다. 올해 1~2월 수도권 분양 물량은 6403가구로 작년 같은 기간(2만1316가구)에 비해 70% 급감했다. 서울은 이달 1000여 가구만 공급될 것으로 예상된다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “수요가 몰리는 서울 등 수도권의 공급 부족은 심각한 문제”라며 “올해 하반기부터 공급 부족에 집값이 오를 가능성이 크다”고 내다봤다.

◇ 분양 전망도 갈수록 나빠져

아파트 분양 시장은 쉽게 개선되긴 어려울 것으로 보인다. 주택산업연구원의 2월 전국 아파트 분양전망지수는 74.4로 기준치(100)를 크게 밑돌았다. 분양전망지수는 주택 사업자를 대상으로 설문한 결과로, 100보다 낮으면 시장을 비관적으로 보는 사업자가 더 많다는 뜻이다. 서울과 수도권 분양전망지수는 작년 말부터 하락 추세가 뚜렷하다. 이지연 주택산업연구원 부연구위원은 “신동아건설(시공능력평가 58위) 등 중견 건설사의 잇따른 부도와 지방 미분양 증가 등으로 몸을 사리는 분위기”라며 “주택 공급에 빨간불이 켜졌다”고 말했다.

지방 주택 사업 비중이 높은 중소·중견 건설사는 신규 수주와 공급에 엄두를 못 내고 있다. 신동아건설에 이어 경남 2위 건설사인 대저건설(시공능력평가 103위)마저 경영난을 이기지 못해 올초 법정관리에 들어가자 중소·중견 건설사 사이에서 연쇄 부도 공포가 커졌다. 이들 건설사는 경기 악화와 공사 미수금 급증으로 돈줄이 말라 기존 사업장 손실 줄이기에만 치중하고 있다. 주택 사업을 축소하는 건설사도 늘었다.

전문가들은 공사비 인상, 지방 부동산 침체에 따른 미분양 물량 증가, 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등이 주택 공급의 발목을 잡고 있다고 본다. 올해 들어 민간 분양이 크게 위축된 이유다.

업계는 리츠 확대, 세제 완화 등으로 주택 공급을 활성화해야 한다고 지적한다. 부동산개발협회 관계자는 “거래가 활발하게 이뤄져야 사업자가 공급할 유인이 생긴다”며 “다주택자 세제 완화, 지방 미분양 주택 양도소득세 감면 등 세제 지원책이 필요하다”고 말했다.

안정락/임근호/한명현 기자 jran@hankyung.com