뉴욕·도쿄처럼…서울도 '용적률 사고팔기' 가능해진다

올해 '용적이양제' 첫 시행

풍납토성·경복궁·김포공항 등
고도제한 묶여 개발 제한된 곳
역세권·재개발지에 판매 허용

미국 뉴욕이나 일본 도쿄처럼 용적률을 사고팔 수 있도록 하는 ‘용적이양제’가 올해 서울에서 처음 시행된다. 인접 구역 간 용적률 거래가 우선 허용되고, 법정 상한분까지 용적률을 매입할 수 있게 될 전망이다. 문화재 주변이나 김포공항 일대 등 고도 제한에 묶여 있는 지역의 재산권 침해 문제가 해소되고, 짜임새 있는 도시 개발이 가능해질 것이라는 관측이 나온다.

서울시는 25일 이 같은 내용의 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’ 콘퍼런스를 열었다. 용적이양제는 높이 규제로 주어진 용적률을 다 사용하지 못하는 구역이 인근 지역에 용적률을 사고파는 제도다. 뉴욕 ‘원 밴더빌트’(93층), 도쿄 ‘신마루노우치빌딩’(38층) 등 글로벌 랜드마크 건물이 이 제도를 바탕으로 탄생했다. 서울시는 상반기 조례 제정 등의 절차를 거쳐 하반기에 시행할 계획이다.

풍납토성, 북촌, 경복궁 등 문화재 주변 지역이나 김포공항 인근이 양도지역이 될 전망이다. 서울 강남구의 빌딩 사업장이 종로에서 용적률을 사들이는 원거리 거래는 당분간 허용하지 않는다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수는 “양수·양도지역이 지구단위계획구역 등 동일 권역에 입지한 경우를 우선 검토하고, 동일 자치구에 있는 경우가 2순위”라고 설명했다. 서울 전역으로 확대하는 방안은 장기적으로 검토할 것으로 보인다.

용적률을 구매했더라도 건물을 무한정 올릴 수 있는 건 아니다. 법적상한용적률 내에서 거래가 가능하다. 예컨대 양수지역이 일반상업지역이라면 국토계획법에 따라 1300%까지 확보할 수 있다는 얘기다. 공공기여 등을 통해 추가 용적률을 확보하더라도 실제 상한용적률은 법적상한용적률에 미치지 못하는 사례가 대다수여서 효용성이 클 것이란 관측이다.

구역별로 가격이나 부지 크기가 달라 실제 거래 단위는 용적률이 아니라 연면적이 될 전망이다. 양도지역(A)의 공시가가 ㎡당 500만원, 양수지역(B)은 ㎡당 1000만원인 경우를 가정하면 거래 시 2 대 1 교환 비율이 적용된다. A에서 4000㎡를 이양하면 B에선 2000㎡를 추가로 확보하게 되는 셈이다.

거래 가격은 미실현 용적의 가치를 반영해 산출한다. 실제 거래 때 감정평가가 사용될 것으로 보인다. 김세신 서울시 도시계획상임기획과장은 “용적이양제가 국내 최초로 도입되는 만큼 이 제도가 꼭 필요한 지역부터 단계적으로 적용해나갈 것”이라고 말했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com