명도소송 전 내용증명 꼭 보내야 하는 이유

25일 서울 송파구의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 전세 매물 안내문. 2024.2.25/뉴스1 제공

임대차 계약 만료 후에도 임차인이 퇴거하지 않아 골머리를 앓는 임대인들이 적지 않습니다. 이러한 상황이 닥치면 흔히 떠오르는 해결책이 바로 '명도소송'입니다. 그러나 소송이라는 것은 비용과 시간이 만만치 않게 소요되는 절차입니다.

이를 조금이라도 간소화하고 명확한 법적 근거를 마련하기 위해 많은 법률 전문가들은 소송 제기 전에 내용증명을 발송할 것을 권고합니다. 내용증명을 통해 계약이 이미 종료됐고 퇴거 요청을 정식으로 전달했다는 사실을 분명히 입증할 수 있어서입니다.

내용증명은 특정 내용을 담은 문서를 상대방에게 발송한 사실을 우체국이 공식적으로 증명해주는 제도입니다. 일상에서 쓰이는 단순 우편과 달리, 발송일자와 문서 내용이 그대로 기록돼 이후 분쟁이 발생했을 때 강력한 증거 역할을 하게 됩니다.

특히 임대차 관계에서는 임대인이 임차인에게 계약 종료 사실과 명도(퇴거) 요청을 정식으로 통보하는 도구로 널리 활용됩니다. 구두 통보나 일반 우편은 차후에 그 효력을 부인당하기 쉽지만, 내용증명은 그 자체로 법정에서 신뢰할 만한 증거력이 있기 때문입니다.

불필요한 감정이나 과장된 표현은 최대한 배제하고, 계약 체결일과 만료일, 임대인·임차인의 인적 사항, 해당 부동산의 주소, 그리고 언제까지 퇴거해야 하는지 구체적으로 밝혀야 합니다. 문서 상단에는 '임대차 계약 종료 및 명도 요청'과 같이 명료한 제목을 달아 수신인이 서신의 목적을 한눈에 파악할 수 있도록 해야 합니다. 임대인·임차인의 성명(또는 법인명), 주소, 연락처 등을 정확히 적고, 어떤 사유로 계약이 종료되었는지 등 사실관계를 차근차근 정리해야 합니다.

퇴거 요청 시에는 ‘언제까지 퇴거하라’고 특정 일자를 정하고, 이를 이행하지 않을 경우 명도소송이나 강제집행 등을 진행하겠다는 점을 분명히 고지해야 합니다. 마지막으로 작성일자와 임대인의 서명 또는 날인함으로써 문서의 형식을 완비합니다. 내용증명은 팩스나 이메일 형태로 보내서는 법원에서 증거로서 완전한 신뢰를 얻기 어려울 수 있으므로, 반드시 우체국을 통한 등기우편 방식을 취해야 합니다.

내용증명을 발송할 때는 원본과 동일한 문서를 보통 세 부 준비합니다. 한 부는 우체국에서 보관하고 한 부는 수신자에게, 나머지 한 부는 발신인이 보관하게 됩니다. 우체국 방문이 여의치 않다면 인터넷 우체국을 통해 온라인으로도 발송이 가능합니다. 중요한 것은 내용증명 접수증과 발송 기록을 확보해 두는 것이며, 상대방이 언제 수령했는지도 확인할 수 있어야 합니다. 이 같은 공적 기록은 향후 법정에서 결정적인 증거가 될 수 있습니다.

내용증명을 보내면 '상대방이 언제 어떤 내용을 알게 됐는가'를 명백히 밝힐 수 있습니다. 임차인이 "계약 만료 사실을 몰랐다"거나 "퇴거 요청을 듣지 못했다"라고 주장하더라도, 내용증명 발송 사실이 분쟁 해결에 확실한 근거가 됩니다. 이 문서를 받고 나서 심리적 압박을 느낀 임차인이 자진 퇴거를 선택해 소송 없이 문제를 해결하는 경우도 상당합니다.

이 과정을 진행하는 데 있어 가장 중요한 점은 사실관계를 정확히 기재하고, 협박성 표현이나 감정적 문구를 쓰지 않는 것입니다. 발송 후에도 협상이 가능할 여지를 남겨 두되, 법적 절차가 언제든 개시될 수 있음을 분명히 하는 태도가 필요합니다.

명도소송 전 내용증명을 발송함으로써 임차인에게 공식적으로 퇴거를 요구하고, 임대차 계약 만료 사실을 공인된 방식으로 전달하는 것은 추후 법적 분쟁을 대비하는 핵심 전략입니다. 적절한 내용증명을 통해 협상을 유도하면 소송 없이도 갈등이 해소될 수 있고, 부득이 소송이 불가피할 때도 증거력을 확보해 소송 진행 과정을 효율적으로 이끌어갈 수 있습니다.

만약 내용증명을 보냈음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부한다면, 결국 명도소송과 강제집행을 고려해야 합니다. 이때는 법률 해석이나 절차가 복잡할 수 있으므로, 숙련된 법률 전문가의 조언을 받아 신속하고 정확한 조치를 취하는 것이 좋습니다. 궁극적으로 분쟁의 조기 단계에서 전문 상담을 받는 것이 시간과 비용을 최소화하는 확실한 방안이라고 할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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명도소송 전 '내용증명' 꼭 보내야 하는 이유 [아하! 부동산 법률]