34년만의 기록…日 '부동산 황금시대' 돌아오나 [김용남의 부동산 자산관리]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=글로벌PMC(주)

일본 부동산 시장이 34년 만에 기록적인 지가 상승을 맞아 ‘황금시대’의 재점화를 예고하고 있습니다. 일본 국토교통성의 2024년 발표에 따르면 전국 평균 지가가 2.7% 상승하며 1991년 버블 붕괴 이후 최고 상승률을 기록했습니다. 이는 단순한 경기 회복을 넘어 시장 전반에 활력이 되살아나고 있음을 보여줍니다. 코로나19 팬데믹 이후 4년 연속 상승세가 이어졌고, 조사 대상 토지의 64%가 코로나19 팬데믹 이전 수준을 넘어섰다는 점에서 이러한 흐름은 더욱 뚜렷해집니다.

도쿄권은 주거지와 상업지 지가가 각각 4.2%, 8.2% 상승하며 두드러진 성장세를 보였고, 특히 도쿄 23구의 경우 지가상승률이 주거지 7.9%, 상업지 11.8%로 압도적인 흐름을 보였습니다. 교통과 생활 편의성이 뛰어난 지역을 중심으로 주거 수요가 폭발했고, 외국인 관광객 증가로 호텔 및 상업시설 수요도 급증했습니다. 지방 핵심 도시 역시 주목할 만합니다. 교토와 오사카는 물론 후쿠오카, 삿포로 등 거점 도시들이 상업지를 중심으로 강세를 보이고 있으며, 반도체 클러스터가 조성된 홋카이도 치토세시와 구마모토현 기쿠요정 등에서는 산업단지와 주거·상업시설 전반에서 상승세가 두드러집니다.

MSCI 리얼 캐피털 애널리틱스(Real Capital Analytics) 자료에 따르면, 2024년 일본 부동산 거래액은 8조5000억엔으로 전년 대비 20% 증가하며 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했습니다. 산업시설은 76%, 호텔은 49% 증가하며 시장을 견인했고, AI·반도체 산업 성장과 인바운드 수요 확대가 투자 심리를 자극했습니다. 외국인 투자액은 2조4000억엔으로 전체의 28%를 차지하며 전년 대비 40% 증가했습니다. 미국과 싱가포르 자본은 데이터센터, 호텔, 산업시설 등 성장 산업과 인바운드 관련 자산에 집중 투자하고 있습니다.

일본은행(BOJ)의 금리 정책은 여전히 변수입니다. 3월19일 기준금리를 0.5%로 동결했지만, 우에다 가즈오 BOJ 총재는 경제와 임금, 물가 흐름이 정책 목표에 부합한다며 추가 인상 가능성을 열어뒀습니다. 금리 인상은 부동산 부동산 대출 금리를 높여 레버리지 투자를 어렵게 만들고, 일부 투자자들에게 기대 수익률 저하를 우려하게 할 수 있습니다. 그러나 일본의 안정성과 미국, 유럽 대비 낮은 금리는 여전히 매력적인 투자 환경을 제공합니다.

한편 대기업 노동조합의 5% 이상 임금 인상 요구는 1991년 이후 최고 수준으로, 소비 증가를 통해 부동산 수요를 자극할 가능성이 있습니다. 특히 도쿄와 오사카 등 대도시 상업용 부동산은 이 혜택을 누릴 전망이며, 임대료 상승으로 이어져 투자자들에게 안정적인 수익 기회를 제공할 수 있습니다.

다만 건설비 상승과 금리 인상 가능성은 부동산 개발사업 수익성을 압박합니다. 원자재·인건비 증가로 개발용지 거래가 줄고, 부채 비중이 높은 프로젝트는 금리 인상 시 타격을 피하기 어렵습니다. 따라서, 일본 부동산 시장은 매력적이지만 신중한 분석이 필수이며, ‘옥석 가리기’가 중요합니다.

투자 유망 분야로는 인공지능(AI)·반도체·물류·관광 관련 산업이 주목받고 있으며, 장기적인 임대수익과 자산가치 상승을 목표로 해야 합니다. 특히 젊은층이 몰리고 있는 대도시 중심지의 주거용 1동 빌딩, 중소형 빌딩, 인바운드 관광 관련 호텔 및 상업시설은 투자자들에게 매력적인 투자처로 부상하고 있습니다. 이러한 자산은 교통 접근성과 생활 편의성을 갖춘 지역에서 주거 및 상업 수요가 결합되며 안정적인 임대수익과 자산가치 상승을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다. 도쿄, 오사카, 교토 등 대도시 중심부의 안정적인 자산과 반도체 클러스터, 대형 물류시설 개발 지역도 미래 가치를 높일 가능성이 큽니다. 현재 낮은 금리, 높은 수익률 스프레드, 안정적인 임대 시장 등 투자 환경은 양호하며, BOJ의 금리 인상 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

사진=글로벌PMC(주)

해외 투자자 관점에서도 일본은 아시아 태평양 내 안정성과 예측 가능성을 갖춘 매력적인 시장입니다. 데이터센터, 물류시설, 인바운드 관광 관련 호텔·상업시설이 두각을 나타내며, 도쿄 외에 오사카·나고야·후쿠오카 등 지방 대도시로 투자 범위가 넓어지고 있습니다.

일본 부동산 시장은 긴 침체를 딛고 회복세를 보이고 있습니다. 외국인 관광객 증가, 산업 클러스터 개발, 재개발 사업 확대 등 호재가 많지만, 금리 인상과 건설비 상승 등 리스크도 상존합니다. 장기적 관점에서 유망 지역과 섹터를 선별하고 시장 변화에 유연히 대응하는 전략이 필요합니다. 구조적 변화를 읽고 준비된 투자자라면 이번 기회를 성공으로 이끌 수 있을 것입니다. 지금이 일본 시장의 성장 가능성을 면밀히 분석할 때입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com