집 2채 보유때 '1가구 1주택 특례' 받으려면

이신규의 절세노트

주택은 의식주로 표현되는 인간 생활의 필수 요소다. 세법에서도 실거주 목적의 주택에는 세 부담을 낮춰주는 이유다. 한 가구가 1주택을 소유한 경우를 실수요자로 보고 세금 계산 시 우대해준다.

재산을 취득, 보유, 양도하다 보면 매 단계 세금과 마주하는데 그때마다 ‘1가구 1주택’ 용어의 정의가 조금씩 다르다. 가령 1주택을 부부 공동으로 소유하면 양도소득세에서는 1가구 1주택자로 본다. 그러나 종합부동산세에서는 부부 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보기 때문에 1가구 1주택자 범위에서 제외한다. 종합부동산세에서 1가구 1주택자 기준은 세대원 중 한 명만 주택을 소유해야 하고 다른 세대원은 무주택이어야 하기 때문이다.

종합부동산세에서 1가구 1주택자가 되면 일반면세 한도인 9억원에 3억원을 더해 12억원을 공제해준다. 장기보유나 노령자의 경우 최대 80% 세액공제도 받을 수 있어 세 부담이 줄어든다. 최근 법령 개정으로 공동 명의 1주택자도 1가구 1주택자 계산법에 따라 선택적으로 신고할 수 있다.

종합부동산세에서 1가구 1주택을 따질 때 주택 수는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 1주택일 것을 기본 전제로 하지만 여기에는 예외가 있다. 1가구 1주택자가 이사 등으로 일시적 2주택을 보유하게 된 경우나 상속주택을 물려받은 경우 또는 지방에 있는 저가 주택(공시가격 4억원 이하)을 취득했을 때다. 이때 2주택자가 되더라도 주거 이전의 자유나 지방공동화 방지 등의 정책 목적에 따라 여전히 1가구 1주택자로 간주한다.

주의해야 할 부분은 지방의 저가 주택 등을 취득할 때 1주택자로 인정받기 위해선 반드시 동일 소유자여야 한다는 점이다. 종합부동산세의 1가구 1주택 개념이 세대원 중 한 명이 1주택을 보유한 경우로 한정하고 있기 때문이다.

가령 1주택을 남편 명의로 소유하고 있는 세대가 지방 저가 주택을 추가로 매입할 때 남편 명의로 취득해야만 1가구 1주택 특례가 적용된다. 12억원의 면세 한도와 세액공제 등으로 세액을 아낄 수 있다. 배우자 명의로 취득하면 각각 1주택을 보유한 것으로 보기 때문에 특례를 받을 수 없다.

이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 세무팀장