서울 집값 상승, 정말 '토지거래허가구역' 때문일까 [이은형의 부동산 돋보기]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=뉴스1

서울시는 지난달 13일 재건축아파트 및 신속통합기획 추진지역 등 일부 정비사업지를 제외한 서울 지역 토지거래허가제(이하 토허제)를 해제했습니다. 5년 만에 토허제가 해제되자 주택시장이 안정됐다던 서울시의 발표와 달리 해당 지역의 거래량이 증가하고 호가가 급등했습니다.

그러자 해제 이후 35일 만에 서울시와 정부는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체의 아파트를 대상으로 토허제를 확대 재지정했습니다. 이번 조치는 3월 24일부터 9월 30일까지 적용되지만 현재로서는 연장될 가능성이 높다고 봐도 무리가 없습니다. 이번에 토허제 해제로 가격이 변동되는 것을 봤으니 '다음에도 그러겠지?'란 시장심리를 감안하면 더욱 그렇습니다.

본래의 토지거래허가제는 개발사업지를 대상으로 한시적으로 지정되는 것이었습니다. 그럼에도 불구하고 지금처럼 일반 도심을 대상으로 사실상의 주택거래허가제로 적용되면 근본적인 문제가 발생합니다. 주택거래를 억제해 일시적으로 가격 변동을 억누르더라도 '언제까지 그렇게 할 것인가'란 것입니다. 이후 인위적으로 시장거래를 억누른 요소가 해소되는 시점에서는 자연스레 인근 시세에 맞춰 가격이 변동되면 토지거래허가제의 효과는 일시적인 것에 그칩니다. 가격 변동 원인을 투기수요로 단정하는 것도 적절치 않습니다.

다만 토허제가 재지정된 것에 따른 시장 영향은 해당 지역과 인접지를 중심으로 봐야 합니다. 일각에서 말하는 '풍선 효과'도 동일 맥락입니다. 토허제를 이유로 서울의 25개 구가 모두 상승·하락한다는 식의 주장은 부적절합니다. 실제로 최근까지도 서울 변두리 지역의 아파트 가격은 토허제 해제지역과는 비교할 것도 없을 정도였습니다.

서울 집값은 앞으로도 꾸준히 오르겠지만 토허제만 시장에 작용하는 요인이 아니라는 점을 잊어선 안 됩니다. 작년 중·하반기에 걸쳐 대출규제 등이 강화된 것, 한국은행이 기준금리는 인하했으나 막상 일반인에게 적용된 대출금리 변동폭이 적었던 것 등이 예시입니다. 여전히 금리보다는 대출규제가 중요하고, 그보다는 구매력을 갖춘 다주택자에 대한 규제완화 등이 시장에 더욱 큰 영향을 미칩니다. 여기에 비교하면 토허제는 지엽적인 사안의 하나일 뿐입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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