강남3구·용산구 거래 규제…인접한 기존 아파트 주목하라

서울의 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 전면 지정됐다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스

최근 부동산 시장은 바람 잘 날이 없다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 전면 지정된 데 이어 시장 침체와 정책 불확실성까지 겹치며 실수요자의 고민이 깊어지고 있다. 공급 부족, 대출 규제, 대내외 경기 악화 등의 요인도 영향을 미치고 있다.

핵심지 새 아파트 대단지의 인기는 여전하다. 하지만 대다수 수요자에겐 선뜻 매수하기 부담스러울 정도로 가격이 올랐다. 공사비 인상에 새 아파트 분양가도 만만치 않다. 전문가들은 상대적으로 덜 오른 기존 단지에도 관심을 기울일 필요가 있다고 말한다. 올해 입주하는 아파트 분양권을 사는 방법도 있다. 2~3년 전에 분양한 만큼 웃돈이 붙어도 요즘 시세보다 저렴하게 아파트를 장만할 수 있다는 설명이다.

◇서울 집값 상승 속 토허제 재지정

26일 한국부동산원 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이달 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.25% 올랐다. 지난해 8월 말 이후 가장 큰 폭의 오름세다. 연초 4주 연속 보합을 기록하기도 한 서울 집값은 2월 들어 다시 오르기 시작해 상승세가 가팔라지고 있다. 강남(0.69%→0.83%), 송파(0.72%→0.79%), 서초(0.62%→0.69%) 등 강남 3구가 집값 상승을 이끌었다. 성동(0.37%), 용산(0.34%), 양천(0.32%), 마포(0.29%), 강동(0.28%) 등 한강 벨트의 강세도 두드러졌다.

지난 19일 정부가 강남 3구와 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정한 게 새로운 변수로 떠올랐다. 주변 지역으로 관심이 옮겨 갈 것으로 보는 전문가가 많다. 김인만 부동산경제연구소장은 “강남에서 집을 못 산다면 차선책을 찾을 가능성이 높다”고 말했다. 마포·성동 등 한강 벨트와 경기 성남 분당, 과천 등이 대체 수요 증가 지역으로 꼽힌다.

지난 17일 광진구 광장동 ‘광장힐스테이트’ 전용면적 84㎡는 두 달 전보다 1억4000만원 오른 22억원(7층)에 거래돼 역대 최고가를 갈아 치웠다. 마포구 신수동 ‘신촌숲아이파크’ 전용 84㎡도 16일 신고가인 22억5000만원(20층)에 거래됐다. 한 달 전 거래가보다 1억5000만원 올랐다.

◇입지 좋은 기존 아파트에 관심

최근 집값을 크게 끌어올리고 있는 것은 준공 10년 이하 아파트다. 부동산 정보업체 부동산R114가 2021년부터 올해 2월까지 준공 연차별 평균 매매 가격을 살펴본 결과 준공 10년 이하 아파트는 연평균 9.1% 올랐다. 10~30년 사이 기존 단지는 연 3.5%, 30년 초과 아파트는 연 3.7% 상승했다.

국민주택형인 전용 84㎡를 기준으로 살펴봐도 집값 부담은 커졌다. 직방이 지난달 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 84㎡는 평균 14억3895만원에 거래됐다. 서초(31억4043만원), 강남(27억634만원), 송파(20억2813만원) 순으로 높았다. 용산(19억1413만원), 종로(18억7190만원), 성동(16억1137만원), 마포(15억8311만원) 등이 뒤를 이었다. 반면 도봉(6억1529만원), 강북(6억8257만원), 금천(7억4107만원) 등은 상대적으로 저렴했다.

전문가들은 입지가 좋은 기존 단지에도 관심을 기울일 것을 권하고 있다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “새 아파트 선호가 강한 것은 사실이지만 가격 상승에 따른 피로감이 누적되고 있다”며 “최근 기존 단지로도 수요가 이동하는 움직임이 포착되고 있다”고 말했다.

예컨대 동대문구 답십리동 ‘래미안위브’(준공 2014년) 전용 59㎡는 지난 10일 12억원(11층)에 거래돼 2021년 최고가(12억6000만원) 수준을 회복했다. 서울 지하철 5호선 답십리역과 가까운 2652가구 대단지다. 김 소장은 “장기적으로 보면 서울과 수도권에서 입지가 좋은 곳은 새 아파트든 기존 단지든 계속 오를 가능성이 크다”며 “너무 고민하지 말고 자기 능력과 상황에 맞춰 사는 것이 중요하다”고 말했다.

◇분양권 사는 것도 좋은 전략

아파트 분양권을 사는 것도 내 집 마련을 위한 좋은 전략으로 꼽힌다. 심형석 우대빵연구소 소장은 “경기 광명과 서울 이문, 천호뉴타운, 잠실 등지에 입주 예정 단지가 있다”며 “이들 아파트 분양권을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’(2025년 11월 입주) 전용 59㎡는 지난 20일 10억원(10층)에 분양권이 팔렸다. 분양가보다 6000만원가량 높지만 입지가 좋은 새 아파트 가격으로 그리 비싸지 않다는 평가가 나온다. 수도권 전철 1호선 외대앞역이 바로 앞에 있다. 4321가구로 단지 규모도 큰 편이다.

경기 광명 철산동 ‘철산자이브리에르’(2026년 1월 입주)도 59㎡ 분양권이 분양가보다 1억원가량 높은 9억4750만원(7층)에 거래됐다. 안양천을 사이에 두고 서울과 마주 보는 곳으로, 주변에 학교가 많은 것이 장점으로 꼽힌다. 심 소장은 “한 번에 거액의 돈을 내야 하는 입주권과 달리 분양권은 계약을 먼저 하고 중도금과 잔금을 나눠 낼 수 있다”며 “비용 부담이 신경 쓰이는 사람은 분양권을 사는 게 낫다”고 설명했다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com