'지분형 주택'과 '지분적립형' 뭐가 다를까

'지분적립형' 공공분양 한정
초기에 지분 10~25% 매입

'지분형'은 민간주택도 가능
"저금리 담보대출과 비슷" 지적

금융위원회가 지난 26일 발표한 ‘지분형 주택금융’의 실현 가능성을 두고 논란이 나오고 있다. GH(경기주택도시공사)가 추진 중인 지분적립형 분양주택, 수익공유형 모기지와 비슷해서다. 전문가들은 정책 설계 과정에서 수익 분배 비중 등을 잘 조정해야 실수요자에게 도움이 될 것이라고 조언했다.

금융위가 발표한 지분형 주택금융의 핵심은 개인과 정부가 소유권을 일부 나눠 가져 초기 자금 마련 부담을 낮추는 것이다. 2023년 GH가 발표한 지분적립형 분양주택과 같다. 다만 적용 주택에 차이가 있다. GH는 직접 시행하는 공공 분양주택에 혜택이 한정된다. 공공분양을 할 때 청년, 신혼부부, 생애최초, 일반 청약자 등에게 지분을 20~30년에 걸쳐 살 수 있도록 해주는 것이다. 초기에 10~25%가량의 지분만 배정하고 나머지 지분은 나중에 매입하는 식이다.

금융위의 지분형 주택금융은 민간 기존 주택에도 적용된다. 집을 살 때 정부와 수요자가 함께 지분을 구입하는 방식이다. 여러 명이 공동 투자해 집을 사는 것과 비슷하다. 저금리 담보대출과 다를 것이 없다는 지적이 나오는 이유다. 금융위 관계자는 “구체적인 안이 나오지 않았지만 담보대출과는 다른 방식이 될 것”이라고 설명했다.

추가 지분 취득은 두 제도 모두 가능하다. 지분을 모두 사면 ‘내 집’이 될 수 있다는 뜻이다. 지분적립형 분양주택은 추가 지분 취득 때 최초 분양가에 예금이자만 더 내면 된다. 금융위 역시 구체적인 방식은 논의 중이지만 지분을 취득할 수 있도록 방향을 잡았다. 수익공유형 모기지 등이 지분 취득에 한계가 있어 시장에서 인기가 없던 것을 고려한 조치라는 설명이다.

지분을 공유하는 상태에서는 두 제도 모두 집을 팔 때 이익이나 손해를 지분 비율대로 나눈다. 지분적립형 분양주택의 거주 의무 기간은 5년이고 전매 제한 기간은 10년이다. 이후 3자에게 매매할 수 있다. 금융위 역시 관련 제한 규정을 검토하고 있다.

전문가들은 기존 정책과의 차별성이 성패를 좌우할 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “수익공유형 모기지 등 이미 나온 정책금융 상품과 차이점이 느껴지지 않는다”며 “정책 대상에 충분한 혜택을 주지 않으면 호응이 적을 것”이라고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com