"철도 들어선다고 덜컥 투자 금물…땅값은 비주얼이 바뀔 때 오른다"

토지 전문가 김종율 원장

"아파트 들어서면 팔릴지 따져봐야
택지지구는 착공 소식 나오면 투자"

사진=게티이미지뱅크

“여러분은 이 세 글자만 확실히 기억하면 좋을 것 같습니다. 땅값은 ‘비주얼’(개발에 따른 지형 변화)이 바뀔 때 올라갑니다.”

토지 전문가인 김종율 김종율아카데미 원장은 지난 25일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘2025 한경 머니로드쇼’에서 “단순히 도로가 뚫린다고, 철도가 개통된다고 땅값이 오르는 게 아니다”며 “그 동네에 비주얼이 바뀌어 아파트가 들어선다면 잘 팔릴지 여부를 따져봐야 한다”고 말했다.

김 원장은 지난해 서해선 열차가 운행하기 시작한 충남 당진 합덕역 인근을 예시로 들며 “이런 곳은 비주얼이 바뀌기 힘들다”고 했다. 합덕역 주변은 허허벌판이다. 김 원장은 “그런 곳에 아파트를 짓기 위해 인프라 공사도 해야 하니 전용면적 84㎡ 기준으로 6억원 정도는 해야 사업성이 나올 것”이라며 “잘될 가능성은 거의 제로에 가깝다”고 말했다. 철도가 개통했다고 잘 따져보지도 않고 덜컥 투자하면 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.

서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2025 한경 머니로드쇼'에서 김종율 김종율아카데미 원장이 강연하고 있다. 최혁 기자

김 원장은 수도권 도로망 구축 계획을 잘 살펴보면 비주얼이 바뀔 지역을 찾을 수 있다고 했다. 수도권 제1순환고속도로와 제2순환고속도로는 일종의 ‘순환축’이고, 외곽에서 중심으로 향하는 도로는 ‘방사축’이다. 이 둘이 겹치는 지역이 좋다는 설명이다. 이와 관련해 ‘서울~문산고속도로’ 개통 2년6개월 전쯤 낙찰받은 한 토지 투자 사례를 소개했다. 2018년 4월 수강생 중 한 명이 경기 파주 월롱면에서 토지 면적 1858㎡(562평) 공장을 9억원 정도에 낙찰받았다고 했다. 은행 대출을 제외하고 실투자금은 1억5000만원 정도였다. 제2순환고속도로 인터체인지(IC)와 가깝고, 서울~문산고속도로가 지나는 길목의 토지였다. 최근 시세는 토지 가격만 17억원에 달한다. 그는 “고속도로 공사는 보통 6년 이상 걸리는데 비주얼은 개통 시점에 바뀐다”며 “투자는 개통 3년 전쯤 하면 적당하다”고 설명했다.

신도시 투자에 대해서는 ‘스타벅스 드라이브스루’ 개념을 빗댔다. 그는 “신도시가 조성되고 광역교통 개선 대책이 마련돼 도로가 뚫리면 인근 녹지는 일종의 스타벅스 드라이브스루 같은 곳이 되는 것”이라며 “신도시 비주얼이 스타벅스로 바뀌면 그 앞의 땅은 3.3㎡당 1000만원까지도 뛸 수 있다”고 했다. 택지지구는 첫 아파트 입주까지 보통 7년 정도 걸린다. 착공 소식이 나오면 투자를 고려해 봐도 좋다는 게 김 원장의 설명이다.

경기 용인 플랫폼시티 개발과 관련한 투자 성공 사례도 소개했다. 김 원장은 “2018년 4월 용인시가 신도시 건설을 발표하며 개발행위허가 제한 지역으로 지정했다”며 “당시 토지를 14억2000만원에 사들인 한 투자자는 2023년 1월 토지 수용 보상으로 72억2000만원을 받았다”고 했다. 보상금 수익이 58억원에 달한 셈이다. 이어 “택지지구에 투자할 때는 시행자가 LH(한국토지주택공사) 같은 신뢰할 수 있는 곳인지를 살펴보는 것도 좋은 방법”이라고 강조했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com