다시 쌓이는 미분양…서울 아파트 착공·인허가는 뒷걸음

전국 미분양 주택이 다시 쌓이고 있다. 수도권 미분양은 1년 5개월 만에 가장 많아졌고, 제주 미분양은 통계 작성 이후 역대 최대치를 기록했다.

국토교통부가 31일 발표한 ‘6월 주택통계’에 따르면 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7464가구로 전월(6만5239가구)보다 2225가구(3.4%) 늘었다. 미분양은 3월 6만5283가구, 4월 6만5179가구, 5월 6만5239가구로 석 달 동안 6만5000가구 선에 머물렀다. 한 달 새 2000가구 넘게 불어난 것은 지난해 10월 이후 8개월 만이다. 전체 규모도 지난해 11월(6만8794가구) 이후 가장 많다.

미분양 확산은 지방만의 문제가 아니다. 수도권 미분양은 1만8770가구로 지난해 1월(1만9748가구) 이후 1년 5개월 만에 최대치를 나타냈다. 경기가 1만3553가구로 511가구 늘었고, 인천은 4204가구로 전월보다 줄었지만 지난해 말(1927가구)의 두 배를 웃도는 수준이 이어지고 있다. 서울은 1013가구로 28가구 증가했다.

지방은 4만8694가구로 2056가구 늘었다. 경북이 5284가구로 1005가구(23.5%) 증가해 증가폭이 가장 컸다. 충남은 8894가구로 681가구 늘어 2018년 10월(9141가구) 이후 7년 8개월 만에 최다를 기록했다. 충남 미분양은 지난해 8월 5499가구에서 1년도 안 돼 60% 넘게 불어났다. 강원도 3420가구로 526가구(18.2%) 증가했다. 제주는 2909가구로 105가구 늘어 2007년 관련 통계 작성 이후 가장 많았다. 종전 최대는 2024년 11월 2851가구였다. 17개 시도 가운데 10곳에서 미분양이 늘었다.

다 지어진 뒤에도 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양은 2만9786가구로 436가구(1.5%) 증가했다. 준공 후 미분양은 사업자가 공사비를 회수하지 못한 채 재고를 떠안는 물량이어서 자금 부담으로 직결된다. 올해 2월 3만1307가구로 2012년 3월 이후 처음 3만가구를 넘었다가 3~5월 2만9000가구대로 내려왔지만 다시 3만가구에 근접했다. 이 가운데 84.2%인 2만5091가구가 지방에 몰려 있다.

공급지표는 단계별로 방향이 갈렸다. 상반기 누계 인허가는 11만6611가구로 전년 동기보다 15.8% 줄었고 준공은 10만3735가구로 49.5% 감소했다. 반면 착공은 11만8005가구로 14.4%, 분양은 10만9186가구로 60.7% 늘었다.

다만 분양 실적 증가는 유형별로 성격이 다르다. 일반분양은 7만5102가구로 43.7% 증가한 데 그쳤고, 임대주택 분양승인이 2846가구에서 1만2036가구로 322.9% 급증했다. 조합원분도 2만2048가구로 71.3% 늘었다. 일반 청약 수요자가 접근할 수 있는 물량의 증가율은 전체 증가율보다 17%포인트 낮다.

서울은 분양 지표만 개선됐다. 상반기 서울 분양은 1만3773가구로 110.0% 증가했다. 그러나 인허가는 2만655가구로 9.8%, 준공은 1만5160가구로 52.1% 줄었다.

아파트만 분리하면 감소폭이 더 두드러진다. 서울 아파트 인허가는 1만6377가구로 19.5%, 아파트 준공은 1만2251가구로 58.4% 감소했다. 서울 전체 착공은 1만3121가구로 2.0% 늘었지만 아파트 착공은 9421가구로 12.2% 줄었다. 착공 실적을 끌어올린 것은 비아파트였다. 서울 비아파트 착공은 2130가구에서 3700가구로 늘었다. 전국 아파트 착공이 18.1% 증가한 것과는 반대 흐름이다.

현재 분양시장에 나오는 물량은 과거에 착공된 사업장이다. 인허가와 착공이 뒷걸음질하면 2~3년 뒤 입주 물량이 함께 줄어든다. 상반기 전국 아파트 준공이 9만276가구로 52.8% 감소한 것도 앞선 시기의 착공 부진이 반영된 결과다.

부동산 업계 관계자는 “미분양이 쌓이면 건설사는 신규 사업을 미루게 되고, 그 여파는 2~3년 뒤 입주 물량 감소로 돌아온다”며 “분양 실적이 늘었다는 것만으로 공급 상황이 나아졌다고 보기는 어렵다”고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com