사진=뉴스1
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2026년 세제개편안에 따라 2028년부터 부부 공동명의 1주택자가 종합부동산세 산정 시 다주택자와 동일한 기준을 적용받게 되면서 세 부담 변화에 대한 시장의 관심이 쏠리고 있다. 공동명의 1주택을 사실상 다주택으로 간주하는 조치로, 정책 방향을 둘러싼 논란이 예상된다.

8일 정부 관계자에 따르면 정부는 2027년부터 종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 일괄 인상할 계획이다. 이어 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에 대해 이 비율을 80%로 추가 상향 조정한다. 재산세와 달리 인별 과세를 원칙으로 하는 종부세법상, 부부 공동명의는 2명의 주택 소유자로 간주되어 1세대 1주택자 혜택에서 제외된다.

정부 관계자는 이러한 방침에 대해 "1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80% 적용이 맞다"고 설명했다. 이에 따라 공동명의 1주택자는 2028년부터 다주택자와 같은 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 된다.

하지만 세 부담이 모든 경우에 늘어나는 것은 아니다. 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만원의 한도가 신설되면서 특정 가격대에서는 오히려 공동명의가 단독명의보다 유리해지는 역전 현상이 발생할 수 있다. 시뮬레이션 결과, 2028년 기준 공시가격 19억 2천만원 이하 및 32억원 초과 주택의 경우 공동명의가 1세대 1주택자 특례를 적용받는 것보다 세 부담이 적은 것으로 나타났다.

인별 과세 체계 아래 부부 공동명의로 보유하는 경우 단독명의와 비교해 기본공제 중복 적용, 과세표준 분산에 따른 낮은 세율 적용 등으로 세액 산정 시 유리할 수 있다.

다만, 단독명의 1가구 1주택자에게는 고령자·장기보유세액공제(최대 80%)가 적용되며, 세액공제 혜택은 주택 가격이 높을수록 커진다. 이를 감안해 2021년부터 부부 공동명의 1주택자도 1가구 1주택자 특례를 신청할 수 있도록 했다.

이번 개편안에 따르면 부부 공동명의 1주택자(지분 50% 가정)는 시가 약 26억원(공시가격 18억원)까지 비과세된다. 거주하는 경우 각각 9억원씩(총 18억원) 기본공제가 적용돼 단독명의의 거주용 1가구 1주택에 적용되는 기본공제(14억원)보다 유리한 측면이 있다.

부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역에 주택을 보유한 경우 공정시장가액비율 80%가 적용되지만, 1가구 1주택자 특례를 신청하면 70%를 적용받을 수 있다. 부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역이 아닌 지역에 주택을 보유한 경우 1가구 1주택자 특례를 신청하지 않더라도 공정가액시장비율 70%가 적용된다.

한 전문가는 "세액공제 한도가 신설되면서 초고가 주택에서는 공동명의의 세금 부담이 훨씬 적어진다"고 분석했다. 실제로 2026년 기준 서울 내 공시가격 14억 초과 22억 이하 아파트 비율은 9.5%에 달하며, 2025년 기준 전체 종부세 납부 인원은 48만 1479명으로 집계됐다. 최근 서울 아파트 매매가격이 주간 0.26% 상승하는 등 부동산 시장이 여전히 불안정한 상황에서 이번 개편안이 미칠 영향이 주목된다.

다른 전문가는 "시세 20억원 이하, 넓게는 30억원 이하 주택은 종부세 부담이 상대적으로 적어 수요가 유입될 가능성이 있다"고 전망했다. 이는 특정 가격대 주택 시장에 변화를 가져올 수 있음을 시사한다.

한편 정부는 실거주 요건을 충족하지 못하는 1주택자에 대한 구제책도 검토 중이다. 구윤철 전 국무조정실장은 "취학, 질병, 직장 이전 등 실거주하지 못한 합리적 이유가 있다면 국민이 불편하지 않도록 시행령 개정 시 신축적으로 검토하겠다"고 밝혀, 부득이한 사유에 대한 예외 인정 기간이 현행 최장 3년에서 연장될 가능성을 열어두었다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com