사진=연합뉴스
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수도권 A급 물류센터를 새로 짓는 데 드는 비용이 3.3㎡(평)당 최대 1000만원까지 치솟았다. 기존 물류센터는 신규 개발원가보다 20~30% 낮은 가격에 거래되면서 글로벌 투자회사와 국내 기관투자가의 매수 대상이 되고 있다.

22일 신영그룹의 종합 부동산 서비스 기업 신영에셋이 발간한 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망' 보고서에 따르면 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1000만원으로 분석됐다. 토지비와 건축비, 금융비용이 동시에 상승한 결과다. 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 경색까지 겹치면서 신규 사업의 수익성을 확보하기 어려워졌다.

신규 공급도 줄어들 전망이다. 수도권 물류센터 착공 건수는 2022년 이후 급감했다. 신영에셋은 앞으로 수도권 신규 공급이 사실상 정체되면서 기존 준공 자산의 희소성이 높아질 것으로 내다봤다.

다만 입지 경쟁력이 뚜렷한 부지나 우량 임차인을 미리 확보한 사업은 선별적으로 추진될 전망이다. 입지와 임차인 확보 여부에 따라 물류센터 개발시장의 양극화가 심화할 수 있다는 분석이다.

기존 물류센터 가격은 신규 개발원가보다 낮게 형성됐다. 수도권 A급 상온과 상온 중심 복합 물류센터의 실거래가격은 평당 500만~1000만원 수준이다. 신영에셋은 신규 개발원가보다 20~30% 할인된 가격대라고 분석했다.

권역별 차이도 컸다. 경기 용인·이천 등 동남권 물류센터의 실거래가격은 평당 550만~650만원이었다. 개발원가는 평당 800만~850만원으로 추산됐다. 남부권 실거래가격은 평당 500만~600만원이었다. 개발원가는 동남권과 같은 평당 800만~850만원 수준이었다.

서울과 가까워 라스트마일 물류 수요가 많은 서부·서북부권은 상대적으로 가격이 높았다. 실거래가격은 평당 700만~800만원이었다. 신규 개발원가는 평당 900만~1000만원으로 분석됐다. 경매와 공매에 나온 부실 자산은 가격이 더 낮았다. 동남·남부권에서는 평당 450만~500만원, 서부·서북부권에서는 평당 550만원 수준에 가격 하단이 형성됐다. 신규 개발원가의 50~60% 수준이다.

조정된 가격을 활용한 대형 거래도 이어졌다. 인천 청라로지스틱스센터는 지난해 4분기 1조300억원에 거래됐다. 연면적은 13만152평이며 거래가격은 평당 791만원이었다. 크리에이트자산운용이 매입했고 KKR이 투자자로 참여했다.

인천 아레나스 영종은 올해 1분기 4320억원에 거래됐다. 거래가격은 평당 767만원이었다. 남양주 MQ 로지스큐브 화도는 같은 기간 1340억원에 팔렸다. 거래가격은 평당 901만원이었다. 블랙스톤이 투자자로 참여했다. 이천 로지스포인트 호법은 평당 523만원에 거래됐다. 전체 거래금액은 790억원이었다. 스타우드캐피털이 투자자로 참여했다.

해외 자본의 비중도 확대됐다. 수도권 물류센터 투자에서 해외 자본이 차지한 비율은 2023년 46.8%에서 2024년 33.7%로 낮아졌다. 지난해에는 74.7%까지 뛰었다. 올해 들어서는 국내 자본이 63.6%, 해외 자본이 36.4%를 차지했다.

매매가격이 일정 수준에서 버티면서 물류센터의 자본환원율인 캡레이트는 5.0~5.5%에 형성됐다. 금리 상승으로 캡레이트와 국고채 금리 간 격차가 줄면서 단기 배당을 추구하는 투자자들은 관망하는 모습이다.

반면 장기간 운용할 수 있는 국내 기관과 전략적 투자자, 글로벌 대형 펀드는 우량 자산을 선별해 매입하고 있다. 고수익을 추구하는 자금은 경매·공매와 부실채권 시장에서 물류센터를 저렴하게 인수한 뒤 임대차와 시설을 재편하는 전략을 택하고 있다.

임대료 상승도 자산 가격을 지지하는 요인으로 꼽혔다. 신규 공급 감소로 임대료가 오르는 동시에 무상 임대기간이 줄고 있다. 우량 물류센터의 임대차 계약에는 매년 임대료를 2.0~3.0% 올리는 조항도 확산하고 있다.

신영에셋은 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 확보한 물류센터를 사들이는 '코어 전략'과 부실 자산을 저렴하게 인수해 용도와 임대차를 재편하는 '밸류애드 전략'을 함께 제시했다. 신규 공급 감소가 본격화하면 기존 물류센터의 가격 경쟁력이 더욱 부각될 수 있다는 분석이다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com