집 팔라고 할 땐 언제고…양도세 높여 퇴로 막는 정부

< “이 순간에도 서울 집값은 올라…좌절감” > ‘6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임’ 회원들이 지난 4일 서울 신도림역 앞 공원에서 집회를 열었다. 이들은 “오늘 이 순간에도 서울 집값은 매일 수천만원씩 오르고 있다. 실수요자들의 좌절감은 이루 말할 수 없다”는 성명을 발표했다. 뉴스1

정부가 22번째 부동산대책의 하나로 종합부동산세뿐 아니라 양도소득세 인상도 추진하고 있다. 주택 양도차익에 붙는 세금을 높여 투기성 수요를 억제하겠다는 것이다. 하지만 양도세 부담이 커지면 다주택자가 집을 팔 유인이 사라져 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이 나온다.

5일 기획재정부 국토교통부 등 관계부처에 따르면 정부와 여당은 이르면 이번주 종합부동산세법 개정안과 함께 양도세 강화를 핵심으로 한 소득세법 개정안을 의원입법 형식으로 발의할 계획이다. 문재인 대통령이 지난 2일 “다주택자 등 투기성 주택 보유자의 부담을 강화하라”고 지시한 데 따른 후속 조치 중 하나다.

정부 관계자는 “지난해 12·16 대책을 기본으로 놓고 다주택자의 세 부담을 높이는 방안을 강구하고 있다”고 말했다. 정부는 12·16 대책에서 보유기간이 2년 미만인 주택을 팔 경우 양도세율을 높이기로 했다. 1년 미만은 40%에서 50%로, 1년 이상 2년 미만은 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 40%를 일괄 부과하는 쪽으로 바꾼다는 계획이다. 여기에 2주택 이상 다주택 보유자는 10~20%포인트의 세율이 중과된다. 정부는 문 대통령의 지시에 따라 다주택자가 2년 미만 보유한 주택을 팔 경우 세율 자체를 올리거나, 중과하는 세율을 확대하는 방안을 모색하고 있다.

"집 사고, 보유하고, 팔 때 모두 세금 더 내라"는 정부

정부가 집값 안정을 위해 추진하는 세금 대책을 보면 집을 사고, 보유하고, 파는 전 과정에서 세금 부담을 늘리겠다는 것으로 요약된다. 집을 살 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세 등을 모두 높이는 쪽으로 세제 개편이 추진되고 있다. 정부는 우선 다주택자의 투기 수요를 차단하기 위해 높은 세금을 물리겠다는 방침이지만 1주택자의 부담도 상당 부분 늘어날 전망이어서 논란이 예고되고 있다.

취득세·종부세 인상 검토

정부는 다주택자의 신규 주택 매입을 어렵게 하기 위해 취득세를 인상하는 방안을 살펴보고 있다. 현재 4주택 이상 보유자의 취득세율은 4%, 4주택 미만 보유자는 주택 가격에 따라 1~3%다. 정부는 해외 사례를 참조해 다주택자의 취득세를 올리는 것을 고려하고 있다. 정부는 4주택 이상 보유자의 취득세율을 대폭 상향하는 방안, 4% 취득세율을 적용하는 대상을 2주택이나 3주택 보유자로 확대하는 방안 등을 두루 살펴보고 있다.

주택 보유 단계에서 부과되는 종부세가 대폭 인상될 전망이다. ‘12·16 부동산 대책’에 따르면 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자에 대한 종부세율은 구간별로 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 최고 0.3%포인트 높아진다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최고 0.8%포인트 인상된다.

여기에 3주택 이상 보유자의 최고세율을 4.0% 이상으로 올리거나 다주택자의 세부담 상한율을 높여 종부세 납부 금액을 높이는 방안이 추가로 논의되고 있다. 과세표준을 정할 때 6억원의 기본 공제를 3주택 이상 보유자에 한해 3억원 등으로 낮추는 방안도 거론되고 있다. 정부 일각에선 재산세를 실거주 여부에 따라 차등 적용해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

양도세 최고세율 70% 넘을까

주택을 팔 때 내는 양도세는 세율 인상, 과세표준 변경 등이 폭넓게 논의되고 있다. 세율 인상을 통해 양도세 최고세율이 70%를 넘을지가 관심사다.

현재 소득세법상 주택의 양도세 최고세율은 62%다. 양도차익에서 필요경비와 공제액을 뺀 과세표준이 5억원을 초과할 경우 기본세율 42%가 적용되는데, 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 20%포인트가 중과된다.

정부가 다주택자 양도세 강화 방침을 밝히면서 다주택자의 양도세 중과분을 높이는 방안이 가장 먼저 거론되고 있다. 현재 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 기본세율에 더해지는데 이를 10%포인트씩 더 높이는 식이다. 이 경우 양도세 최고세율은 72%까지 높아진다.

다주택자에 한해 과세표준을 조정하는 방법도 거론된다. 현재는 과세표준이 1200만원 이하일 경우 6%의 기본세율이 부과되는데 3주택자는 과세표준과 무관하게 일괄적으로 42%를 부과하는 식이다. 최고세율은 높아지지 않지만 실효세율이 크게 오르는 방안이다.

2년 미만 보유 주택을 매매할 때의 세율을 더 높일 수도 있다. 현재 12·16 대책에 따라 1년 미만 보유 주택 매도 시 양도세율은 40%에서 50%로 높아지고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율 부과에서 40% 부과로 부담이 커진다. 정부는 당초 안에서 더 상향하는 방안을 모색하고 있다.

1주택자도 부담 늘어

정부 관계자는 “이번 대책은 지난해 12·16 대책을 기본으로 놓고 문재인 대통령의 지시 등을 종합적으로 고려해 만들 것”이라고 했다. 문 대통령의 주문은 다주택자 등 투기성 투자자의 부담을 키우는 것이지만 12·16 대책은 1주택자의 부담도 늘리는 쪽으로 설계돼 있다. 대표적으로 종부세율과 양도세율 인상안에 1주택자에 대한 예외 조항 등이 없다. 1주택자도 12·16 대책에 따른 종부세 및 양도세율 인상분을 고스란히 부담해야 한다.

양도세 장기보유공제 요건은 다주택자는 그대로 두고 1주택자만 더 까다롭게 바뀐다. 기존에는 1주택자가 10년 이상 보유한 주택을 매도할 때 양도세의 80%가 공제됐지만 12·16 대책을 반영한 소득세법 개정안이 통과되면 10년 이상 거주해야 하는 조건이 추가된다. 1주택자가 해당 주택을 10년간 보유만 하고 거주하지 않을 경우 공제율은 40%로 반 토막 난다.

강진규 기자 josep@hankyung.com